Договор купли продажи квартиры долевая собственность у покупателей

Договор купли – продажи квартиры*

Город Москва, второе октября две тысячи одиннадцатого года

Мы, гражданин РФ Иванов Иван Иванович , пол: мужской , год прождения: 03 апреля 1970 года , место рождения: город Москва , зарегистрированный по адресу: город Москва, Мичуринский проспект, дом 6, корпус 1, квартира 12 , паспорт 45 07 235000, выдан 10 апреля 1995 года паспортным столом №2 города Москвы , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гражданин РФ Петров Петр Петрович , пол: мужской , год рождения: 1970 , место рождения: город Москва , зарегистрированный по адресу: город Москва, улица Строителей, дом 5, квартира 12, паспорт 45 07 222000 , выдан 15 февраля 1995 года ОВД района Левобережный города Москвы ;

гражданин РФ Петров Иван Петрович , пол: мужской , год рождения: 1975 , место рождения: город Москва , зарегистрированный по адресу: город Москва, улица Строителей, дом 5, квартира 12, паспорт 45 07 222000 , выдан 15 февраля 2000 года ОВД района Левобережный города Москвы,

именуемые в дальнейшем «Покупатели» , с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1 . Иванов Иван Иванович , обязуется продать, а Петров Петр Петрович и Петров Иван Петрович обязуются купить по ½ доли каждому в праве общедолевой собственности , в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество: жилую квартиру с кадастровым номером 2-2324071 , расположенную на 5 (пятом) этаже дома, находящегося по адресу: город Москва, Мичуринский проспект, дом 6 (шесть) , корпус 1 (один) , квартира 12 (двенадцать) , состоящую из 2 (двух) комнат, общей площадью 45,2 (сорок пять целых два десятых) кв. м, в том числе жилой площади 18,8 (восемнадцать целых восемь десятых) кв. м.

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: договора купли-продажи от 26 февраля 2002 года , зарегистрированного Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , номер регистрации 77-01/13-100/2002-11.3-1 , дата регистрации 02 апреля 2002 года , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 03 апреля 2002 года бланк серия 77 АА №111222 , выданным Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 77-01/13-100/2002-11.2-1 от 02 апреля 2002 года .

3. По соглашению Сторон указанная квартира оценивается и продается за 5 000 000 (пять миллионов) руб., по 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) руб. за каждую долю.

4. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

5. Покупатели обязуются в течение 3 (трех ) дней после государственной регистрации настоящего договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 3 договора в полном объёме.

6. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на квартиру не возникает

7. Покупатели удовлетворены качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

8. Риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Покупателям с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права по нему в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве .

9. В соответствии со статьей 556 ГК РФ при передаче квартиры Сторонами составляется передаточный акт.

10. Покупатели приобретают право собственности, по ½ доли каждому в праве общей долевой собственности , на указанную квартиру и принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по содержанию и ремонту Квартиры, дома, придомовой территории после государственной регистрации перехода права собственности.

11. Содержание статей 160 «Письменная форма сделки», 151 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств», 283 «Собственность на жилое помещение», 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме». 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения». 421 «Свобода договора», 452 «Порядок изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность Продавца в случае изъятия товара у Покупателя», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» ГК РФ; ст. 220 «Имущественные налоговые вчеты» НК РФ; ст. 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ Сторонам известно

12. В указанной квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрирован Продавец . Продавец обязуется сняться с регистрационного учёта в течение 14 (четырнадцати) дней со дня регистрации настоящего договора.

13. Квартира передается телефонизированной Московской городской телефонной сетью с действующим абонентским номером (499) 234 5678 Продавец обязуется не препятствовать переводу вышеназванного телефонного номера на имя одного из Покупателей , а так же не претендовать на данный телефонный номер, не совершать каких-либо действий, которые могли бы повлечь за собой отключение (блокировку) и снятие данного телефонного номера, не переводить его на свое имя по другому адресу и не передавать его третьим лицам.

14. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий договор содержит весь объём соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и, в соответствии со ст. 433 ГК РФ, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

19. Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, из которых один находится у Иванова Ивана Ивановича, второй – у Петрова Петра Петровича, третий – у Петрова Ивана Петровича, четвертый — в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

( Подписи Сторон. Указать полность фамилию, имя, отчество и поставить личную подпись)

*Договор можно распечатать на двух сторонах одного листа. Если при печати получается два листа и более, их необходимо сшить. На «пяточке» обе стороны договора должны поставить свои личные подписи так, чтобы подпись заходила за ее край

finesseco.ru

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры по долям, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности

Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

  • стоимость квартиры;
  • порядок и способ расчётов;
  • дата подписания договора купли-продажи.
  • Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

    Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

    Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

    Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

    То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

    К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

    Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

    Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

    Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

    1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
    2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
    3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).
    4. То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

      Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

      Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

      Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

      После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

      Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

      Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

      Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

      А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

      Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов. То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

      Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно. Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников. И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

      И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

      Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

      Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр. Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы. Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

      Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

      Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

      ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

      pravoman.ru

      Договор купли-продажи квартиры (приобретается в долевую собственность покупателей)

      На сайте 74 Недвижимость представлены разнообразные формы договоров, в том числе договор купли-продажи квртиры, которая приобретается в долевую собственность нескольких лиц.

      Договор купли-продажи

      _____________ область, город ____________,

      Двадцать пятое января две тысячи двенадцатого года

      Мы, нижеподписавшиеся: гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,

      и гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, вместе именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛИ», заключили настоящий договор о нижеследующем:

    5. «ПРОДАВЕЦ» передает в общую долевую собственность «ПОКУПАТЕЛЯМ» в равных долях по ½ (Одной второй) доли каждому, квартиру, находящуюся по адресу: ______, д.32 (Тридцать два), кв.30 (Тридцать), состоящую из 1 (Одной) комнаты, общей площадью 29,9 (Двадцать девять целых девять десятых) кв.м., именуемая в дальнейшем «Квартира».
    6. Указанная квартира принадлежит «ПРОДАВЦУ» по праву собственности на основании __________________.
    7. Квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 1 000 000 (Один миллион) рублей. Оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (либо: Оплата производится после подписания настоящего договора и подачи его на государственную регистрацию).
    8. В отчуждаемой квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрирован Ф.И.О., _____ года рождения, паспорт: серия, номер, когда и кем выдан, который обязуется сняться с регистрационного учета до ____20__года. Иных лиц, сохраняющих в соответствии с законом права пользования отчуждаемой квартирой после ее приобретения ПОКУПАТЕЛЯМИ, не имеется.
    9. На момент совершения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от любых третьих лиц. «ПРОДАВЕЦ» несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанной комнаты в залоге, под запрещением, либо арестом. Продавец обязуется освободить квартиру от имущества и передать ключи от квартиры Покупателям до ____20__года.
    10. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует отсутствие ограничений в дееспособности в судебном порядке в отношении распоряжения имуществом по настоящему договору.
    11. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует отсутствие недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, права и охраняемые законом интересы которых затрагиваются при отчуждении жилого помещения.
    12. «ПРОДАВЕЦ» предоставляет указанную квартиру «ПОКУПАТЕЛЯМ» в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора: пригодно для эксплуатации, с имеющимся на момент подписания договора оборудованием.
    13. «ПОКУПАТЕЛИ» осмотрели указанную квартиру, претензий к санитарным и техническим требованиям и потребительским свойствам не имеет. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и оплате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют в этой связи взаимных претензий.
    14. Риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры переходит на «ПОКУПАТЕЛЕЙ» с момента подписания настоящего договора.
    15. Передача указанной квартиры «ПРОДАВЦОМ» и принятие её «ПОКУПАТЕЛЯМИ» осуществляется путем подписания настоящего договора без передаточного акта.
    16. Расходы по заключению и регистрации настоящего договора стороны несут в соответствии с действующим законодательством.
    17. Настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    18. Содержание статей 131, 167, 209, 288, 549, 550, 551, 558 ГК РФ сторонам понятно, смысл и значение договора сторонам ясны и соответствуют нашим намерениям.
    19. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме до заключения настоящего договора.
    20. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых остается в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по одному экземпляру выдается сторонам.
    21. Продавец: _____________________________________________________________________

      Покупатели: _____________________________________________________________________

      Кстати, много просьб показать договор купли продажи автомобиля. У кого есть потребность, можете использовать этот действующий образец.

      74nedvizhimost.ru

      ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
      квартиры, жилого дома, земельного участка, здания, сооружения
      2018 год

      Основные положения о заключении договора купли-продажи недвижимости

      Форма договора продажи недвижимого имущества

      Определение предмета в договоре продажи недвижимости

      Права на земельный участок при продаже жилого дома, здания, сооружения

      Цена и порядок оплаты в договоре продажи недвижимости

      Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

      Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

      Особенности продажи жилых помещений. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

      Образец Договора купли-продажи квартиры — общая долевая собственность

      Основные положения о заключении
      договора купли-продажи недвижимого имущества

      Договор купли-продажи недвижимого имущества является многосторонней сделкой, сторонами которой могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), различной организационно-правовой формы.

      По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

      Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким моментом является подписание сторонами договора, в котором отражены все существенные условия сделки.

      Для договоров купли-продажи недвижимости существенными являются условия о предмете договора (отчуждаемый объект недвижимости), о его составе и состоянии (качестве), месте его нахождения, порядке и сроке его передачи покупателю, о цене, порядке и сроках оплаты, о правах третьих лиц на предмет договора, в т.ч. и правах проживания в отчуждаемом жилом помещении.

      Кроме того, любая из сторон договора может обозначить условия, являющиеся для нее существенными и в отношении которых должно быть достигнуто соглашение.

      Примечание: В случае, если до заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи этого объекта, то основной договор купли-продажи должен заключаться на условиях. предусмотренных Предварительным договором. При этом, стороны договора вправе менять условия предварительного договора по своему усмотрению, предварительно достигнув соглашения по существу изменений, вносимых в договор.

      Форма договора
      продажи недвижимого имущества

      Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

      До июля 2016 года законодательство Российской Федерации предусматривало возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в любой форме, как в простой письменной, так и в нотариальной, оставляя выбор между этими двумя формами на усмотрение сторон договора.

      С июля 2016 года положение дел изменилось. В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает перечень условий, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в нотариальной форме.

      Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

      1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

      Исключением из этого правила являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, а также сделки по отчуждению земельных долей.

      2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

      Примечание: вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.

      Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

      Нотариальное удостоверение сделки производится путем совершения удостоверительной надписи на договоре купли-продажи недвижимого имущества. До совершения удостоверительной надписи, нотариус устанавливает личности обратившихся за совершением нотариального действия граждан (на основании паспорта), проверяет их дееспособность и полномочия на совершение сделки, проверяет принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества продавцу.

      Нотариус обязан зачитать вслух участникам сделки текст договора купли-продажи недвижимого имущества, обязан разъяснить смысл и значение заключаемого договора, а также проверить, соответствует ли содержание договора купли-продажи недвижимого имущества действительным намерениям сторон и не противоречит ли он требованиям действующего законодательства.

      Договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению подписывается сторонами только в присутствии нотариуса.

      Существующие правила об обязательном нотариальном удостоверении вышеуказанных сделок не содержат требований о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть составлен нотариусом в нотариальной конторе. Стороны вправе самостоятельно составить проект договора, включив в него все те условия, которые они считают необходимыми.

      В случае, когда проект договора составляется нотариусом (помощником нотариуса), стороны не обязаны безоговорочно принимать и подписывать стандартный (шаблонный) текст договора. До момента подписания договора и проставления удостоверительной надписи нотариуса, стороны вправе вносить свои предложения и пожелания о включении в проект договора всех тех условий, которые они считают необходимыми.

      За совершение нотариального действия взимается государственная пошлина или нотариальный тариф, в размерах, устанавливаемых Налоговым кодексом РФ и Основами законодательства РФ о нотариате, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Взимание пошлин и тарифов производится с учетом особенностей, установленных законодательством РФ. Лица, которые в соответствии с законом пользуются льготами, уплачивают госпошлину и нотариальный тариф в уменьшенном размере, либо не уплачивают их совсем.

      Сделки, которые не подпадают под вышеуказанные ограничения, могут по-прежнему совершаться в простой письменной форме.

      Простая письменная форма сделки предполагает составление договора купли-продажи недвижимого имущества самими сторонами договора, либо специально привлеченным для этого третьим лицом – адвокатом, юристом, агентством недвижимости и т.д. и т.п. При этом, текст договора никем не заверяется, а полномочия на совершение сделки и наличие необходимого комплекта документов на отчуждаемый объект недвижимости, проверяется сторонами самостоятельно или с привлечением соответствующего специалиста.

      Проверку законности и обоснованности договора купли-продажи недвижимости, составленного в простой письменной форме осуществляет орган, регистрирующий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. В настоящий момент времени таким органом является Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

      Определение предмета
      в договоре продажи недвижимости

      В договоре купли-продажи недвижимости должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости. В договоре купли-продажи должны быть указаны все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

      При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю, и соответственно, договор купли-продажи не считается заключенным.

      При описании отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка) необходимо указать: полный адрес места нахождения объекта, включая наименование региона (область, край), наименование города, улицы (переулка), номера дома (корпуса, литера) и номера квартиры (если есть), а также указать кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

      Кроме того, необходимо указать общую и жилую (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

      Если предметом сделки является квартира в многоквартирном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира.

      Описание отчуждаемого объекта недвижимости, приведенное в договоре купли-продажи недвижимости, должно полностью соответствовать данным кадастрового паспорта этого объекта недвижимости. Любое несоответствие в описании объекта недвижимости фактическим данным кадастрового учета, может повлечь приостановку, либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности на этот объект к покупателю.

      Права на земельный участок
      при продаже жилого дома, здания, сооружения

      По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

      В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

      Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

      При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

      Цена и порядок оплаты
      в договоре продажи недвижимости

      Договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. Цена отчуждаемого объекта недвижимости устанавливается по соглашению сторон договора и, в дальнейшем, как правило, изменению не подлежит. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, ненадлежащего качества.

      При отсутствии в договоре купли-продажи согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, договор о его продаже считается незаключенным.

      Если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

      В целях оптимизации налогообложения и исключения двойного толкования, при составлении договора купли-продажи рекомендуется выделять цену строений (сооружений) и цену земельного участка, на котором они расположены.

      Стороны договора вправе установить в договоре купли-продажи недвижимости любой удобный для них порядок, срок и способ оплаты отчуждаемого недвижимого имущества.

      На практике часто используются варианты оплаты, ориентирующиеся на два основных юридически значимых события: передачу недвижимости покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

      Чаще всего происходит оплата в два этапа: часть денежной суммы покупатель оплачивает при передаче ему объекта недвижимости (или сразу после этого), а оставшуюся часть денежной суммы, покупатель оплачивает после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом покупатели страхуют себя от возможных скрытых проблем, которые они не смогли выявить на стадии подготовки сделки.

      Стороны договора могут производить между собой расчеты как наличными деньгами (без ограничения суммы), так и в безналичном порядке.

      В случае осуществления расчетов наличными деньгами, факт произведенной покупателем оплаты фиксируется соответствующей распиской продавца или его представителя. Расписка о получении денег от покупателя подписывается продавцом (его представителем) и передается на хранение покупателю.

      Расписка о получении денег может быть составлена в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение сделка по которой были уплачены деньги. Закон не устанавливает для расписки о получении денег каких-либо особых требований по форме и содержанию, кроме минимальных — этот документ должен иметь письменную форму и содержать информацию о факте передачи денег (кто, кому, когда, сколько и за что). По соглашению сторон договора в текст расписки могут быть включен перечень свидетелей, которые присутствовали при передаче денег и которые своей подписью в документе дополнительно подтверждают факт передачи денег.

      В случае осуществления расчетов в безналичном порядке, покупатель производит оплату путем банковского перевода соответствующей денежной суммы на заранее оговоренный банковский счет продавца, реквизиты которого могут быть указаны непосредственно в договоре купли-продажи объекта недвижимости или в дополнительном соглашении сторон. В данном случае факт оплаты фиксируется банковским платежным поручением с отметкой банка об исполнении поручения.

      При любом способе расчетов, сторонам рекомендуется в соответствующих документах, подтверждающих осуществление оплаты, четко обозначить назначение платежа — оплата за такой-то отчуждаемый объект недвижимости. Это позволит исключить возможные разночтения (разногласия) сторон по вопросу надлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате приобретаемого объекта недвижимости.

      Передача недвижимости

      Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.

      В Акте приема-передачи недвижимого имущества подробно указывается какое именно недвижимое имущество передано покупателю на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости и в каком состоянии находится это имущество в момент передачи.

      При описании переданного объекта недвижимости, указывается такая же подробная информация об объекте, как и в договоре купли-продажи — полный адрес места нахождения объекта, кадастровый или условный номер объекта недвижимости, общая и жилая (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

      Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д.) составляется в виде отдельного документа лишь в случае необходимости. Например в ситуации, когда момент подписания договора по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) и момент фактической передачи этого недвижимого имущества не совпадают по времени, т.е. например, сегодня подписан договор, а через неделю будет происходить передача имущества.

      Если подписание договора и передача недвижимого имущества совпадают по времени или объект недвижимости уже был передан покупателю ранее, то в большинстве случаев, сведения о передаче недвижимого имущества вносят непосредственно в договор купли-продажи недвижимого имущества, указывая в договоре примерно следующее:

      «Передача отчуждаемой жилой квартиры Продавцом и принятие её Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданная Покупателю квартира, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает установленным техническим и санитарным требованиям. Покупателю переданы ключи от указанной квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

      Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданной ему квартиры, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

      Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.»

      (Вышеуказанный текст может быть изменен в зависимости от обстоятельств каждой конкретной сделки).

      Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

      Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

      Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимого имущества, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.

      Последствия передачи недвижимости
      ненадлежащего качества

      В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В частности, применяются следующие правила:

      Если недостатки недвижимого имущества не были оговорены продавцом, покупатель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

      — соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества;

      — безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок;

      — возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимого имущества.

      В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимое имущество денежной суммы.

      Государственная регистрация
      перехода права собственности на недвижимость

      Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

      Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

      В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее недвижимое имущество.

      Особенности продажи жилых помещений

      Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением.

      Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением
      на основании закона или договора

      1. лица, которые пользуются жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (пожизненно);

      2. лица, которым предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу (на срок, указанный в соответствующем завещании);

      3. члены семьи собственника (в том числе бывшие), которые при приватизации жилого помещения отказались от права собственности на долю в жилом помещении (пожизненно);

      4. бывший собственник жилого помещения, который подарил жилое помещение другому лицу, с условием о предоставлении (оставлении) ему права пользования жилым помещением для личного проживания (аналог права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением — пожизненно);

      5. лица, заключившие с собственником договор найма, аренды или безвозмездного пользования жилым помещением (на период действия указанных договоров).

      В том случае, если имеются лица, сохраняющие право проживания в отчуждаемом объекте недвижимости, но перечня этих лиц не имеется в договоре купли-продажи недвижимого имущества, то этот договор купли-продажи считается незаключенным.

      ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
      проект, образец, форма, бланк, шаблон, пример
      простая письменная форма сделки (без нотариуса)

      1. Квартира находится в общей совместной собственности у двух Продавцов. Два Покупателя приобретают квартиру в общую долевую собственность.

      2. Договор продажи недвижимого имущества, которое принадлежит нескольким собственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

      При этом, проект договора стороны сделки могут составить самостоятельно и таким образом сэкономить определенную денежную сумму при оплате нотариусу услуг правового и технического характера.

      ДОГОВОР
      купли-продажи квартиры

      Россия, город Ростов-на-Дону, девятнадцатое января две тысячи восемнадцатого года

      Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Сидоров Александр Владимирович, 10 февраля 1976 года рождения, паспорт: серия 60 02, № 623482, выдан 07.06.2002г. ОВД Пролетарского района г.Ростова-на-Дону, код подразделения 612-051, зарегистрированный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Пушкинская, дом № 28, кв. № 34, гражданка Сидорова Ольга Николаевна, 16 апреля 1979 года рождения, паспорт: серия 60 02, № 623482, выдан 07.06.2002г. ОВД Советского района г.Ростова-на-Дону, код подразделения 612-050, зарегистрированная по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Пушкинская, дом № 28, кв. № 34, именуемые в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны и граждане: Иванов Николай Петрович, 22 июля 1989 года рождения, паспорт: серия 60 05, № 230860, выдан 25.08.2005г. ОВД Кировского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-052, зарегистрированный по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Газетный, дом № 55, кв. № 67, Иванова Наталья Сергеевна, 14 июня 1992 года рождения, паспорт: серия 60 02, № 304530, выдан 27.09.2002г. ОВД Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-053, зарегистрированная по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Газетный, дом № 55, кв. № 67, именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

      1. Продавцы продали, а Покупатели купили в общую долевую собственность, по 1/2 (одной второй) доле каждый из Покупателей, целую жилую квартиру № 43 (сорок три), в литере «А», находящуюся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Зорге, дом № 37 (тридцать семь) и имеющую кадастровый номер 61:55:0020432:16:5/4.

      2. Вышеуказанная отчуждаемая квартира состоит из двух жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета и двух коридоров, общей площадью 54,6 (пятьдесят четыре целых и шесть десятых) кв. м., в т.ч. жилой площадью 38,5 (тридцать восемь целых и пять десятых) кв.м., расположена на шестом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома (имеется балкон), что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 09.01.2018 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и техническим паспортом, выданным 10.01.2018 г. Бюро технической инвентаризации г. Ростова-на-Дону.

      3. Вышеуказанная отчуждаемая квартира принадлежит Продавцам на праве общей совместной собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 15.09.2008г., что подтверждается двумя Свидетельствами о государственной регистрации права: серия 61-АН № 232435, выданными 18.10.2008г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

      4. Продавцы гарантируют, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанная отчуждаемая жилая квартира, никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц. Продавцы также гарантируют, что лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением на основании закона или договора не имеется.

      5. На момент подписания настоящего договора, граждан, зарегистрированных в отчуждаемой квартире как по месту жительства или как по месту пребывания, не имеется, что подтверждается справкой ___(организация)___, от 14.01.2018 г.

      6. Продавцы продали, а Покупатели купили вышеуказанную жилую квартиру за 2400000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей. Указанная стоимость квартиры установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит. Указанная сумма получена Продавцами до подписания настоящего договора.

      7. Передача отчуждаемой жилой квартиры Продавцами и принятие её Покупателями, состоялась до подписания настоящего договора. Переданная Покупателям квартира, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает техническим и санитарным требованиям, установленным для жилых помещений. Покупателям переданы ключи от указанной квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

      8. Покупатели ознакомились с техническим и санитарным состоянием переданной им квартиры, претензий к ней не имеют и согласны принять вышеуказанную квартиру в общую долевую собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

      9. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавцов по передаче Покупателям вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.

      10. В соответствии со статьями 8.1, 131 и 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на вышеуказанную отчуждаемую квартиру подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

      11. Право собственности на 1/2 (одну вторую) долю, в праве общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру возникает у гражданина Иванова Николая Петровича с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      12. Право собственности на 1/2 (одну вторую) долю, в праве общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру возникает у гражданки Ивановой Натальи Сергеевны с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      13. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на отчуждаемую квартиру к Покупателям, несут Покупатели.

      14. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания его сторонами договора.

      15. Настоящий договор составлен и подписан сторонами договора в трех экземплярах, из которых один экземпляр является оригиналом, а два других экземпляра являются копиями. Оригинал договора вручается Покупателям, одна копия вручается Продавцам, а вторая копия остается в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

      ПОДПИСИ СТОРОН:

      Продавец — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

      Продавец — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

      Покупатель — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

      www.proekt-007.ru

      Смотрите еще:

    Закладка Постоянная ссылка.

    Комментарии запрещены.