Функции заказчика закон

Функции заказчика—застройщика

Когда вы хотите что то построить,
но не знаете, кто сможет построить, — это проблема.

Существует два совершенно различных способа осуществлять строительство, проводить реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнять инженерные изыскания, заниматься подготовкой проектной документации, необходимой для организации строительства, реконструкции, капитального ремонта. Один из них использует только понятие «заказчик» —уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов, согласно ФЗ № 39.

Другой способ заключается в привлечении к проекту в качестве заказчика-застройщика специализированной компании, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования). В этой публикации мы рассмотрим второй вариант организации строительного производства и определим функции заказчика—застройщика в проекте.

Что может застройщик, не имеющий запатентовав проектных решений? Ровным счетом ничего, кроме того, чтобы самостоятельно выработать какие-то решения, касающиеся организационных и контрольных функций, которые примет к сведению организация, своими силами осуществляющая строительство.

  • В РФ непосредственная координация строительства объекта, в которую включено получение разрешение на строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ (статья 47 п.3, статья 48 п.5, статья 51 п.1 и статья 52 п.3). Застройщик не имеющий допусков СРОне может осуществлять функции заказчика—застройщика в рамках строительной деятельности.
  • Однако он может строить что хочет, используя силы генподрядчика, за счет своих средств или средств инвестора, если имеет на руках правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные в статье 51 п.7 Градостроительного кодекса РФ.

    Что может заказчик? Осуществлять строительство. Путем грамотной организации строительного производства, заключая договора генерального подряда или договора подряда на отдельные виды работ, проводить технический надзор, участвовать при вводе объекта строительства в эксплуатацию, передавать его инвестору. Совершенно понятно, что заказчик участвует в организационном сопровождении и юридическом оформлении процесса возведения объекта капитального строительства. Поэтому он тоже может получать разрешения на строительство в уполномоченных органах, подбирать исполнителей проекта и даже исполнять функции заказчика—застройщика в пределах своих полномочий.

    И вот мы подошли к главному вопросу темы, какие функции заказчика—застройщика являются непосредственными, и какими законодательными документами они регулируются? В п.3 ст.52 Градостроительного кодекса лицом, осуществляющим строительство, назван застройщик или заказчик. Функции заказчика—застройщика несколько иные и предусматривают в проекте третьего участника — инвестора, перед которым отвечает:

  • За целевое использование денежных средств,
  • За качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ,
  • За юридическое оформление договора или договоров,
  • За точное соответствие выполняемых при строительстве объекта работ проекту,
  • За соблюдение сроков ввода объекта в эксплуатацию
  • Помимо материальной ответственности в функции заказчика—застройщика включены дополнительные объемы ответственности, регламентируемые законодательной базой России. Если заказчик—застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с генподрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте), у него должны быть правоустанавливающие документы и официальное удостоверение в том, что, осуществляя строительные работы своими силами, компания обладает соответствующим разрешением на строительство, допусками СРО, лицензиями.

    Если заказчик—застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, местные органы Ростехнадзора могут оштрафовать его или приостановить его деятельность. Изучая функции заказчика—застройщика в проекте необходимо также опираться на положения Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), статьи 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

    Подробное руководство с описанием деятельности заказчика—застройщика можно получить у менеджеров компании по телефону 209-09-40. Обращайтесь!

    stroy-trading.ru

    Технический заказчик

    Компания Ранта Девелопмент является профессиональным Техническим заказчиком, действующим в Москве и Московской области, выполняющим все функции технического заказчика по реализации проектов строительства. Мы готовы представлять интересы Заказчика и способны подготовить исходно-разрешительную документацию, провести все необходимые согласования, правильно организовать строительный процесс и ввести объект в эксплуатацию.

    Кто такой Технический заказчик и «с чем его едят»?

    Понятие «Технический заказчик» перешло к нам из времен СССР, когда было выпущено Положение о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденном Постановлением Госстроя СССР №16 от 02.02.1988 г., и в соответствии с ним Госзаказчиком была создана служба, в компетенцию которой входили предстроительная подготовка и технический надзор за строительством.

    Официальное признание технического заказчика в качестве полноправного участника процесса реализации строительных проектов, состоялось в 2011 году. Поправки в Градостроительный кодекс РФ были внесены Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ, где определились функции технического заказчика. Вместо названия «заказчик» введено понятие «технического заказчика».

    В настоящее время Градостроительным кодексом РФ определены термины «Застройщик» и «Технический заказчик»:

    Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), …, органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта .

    Технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

    Взаимоотношения Застройщик (Инвестор) – Технический заказчик

    Сегодня Техническим заказчиком является необходимый исполнитель высокого уровня, осуществляющий управление строительством; партнером и соратником Застройщика (Инвестора); ледоколом реализации инвестиционного проекта.
    Схематически, взаимоотношения Застройщика (Инвестор) – Технического заказчика, можно отобразить в двух вариантах:
    Вариант 1. Техзаказчик «по Градкодексу», с наделением полномочий в части заключения договоров.

    Вариант 2. Техзаказчик – представитель и Консультант Инвестора.
    Договоры с привлекаемыми контрагентами заключаются Инвестором.

    По сложившейся практике, наибольшее распространение получил Вариант 2, при котором Техзаказчик является Партнером и Представителем Инвестора.

    Ранта Девелопмент, в рамках партнерского взаимодействия по реализации инвестиционного проекта, готово взять на себя ответственность за управление инвестиционно–строительным проектом, а именно осуществлять:

  • разработку дорожных карт и планов реализации проекта;
  • организацию и проведение тендеров на привлечение исполнителей;
  • контроль технической части подрядных договоров, контроль исполнения контрагентами договорных обязательств;
  • Cost-control (контроль и управление затратами);
  • общую координацию действий участников проекта;
  • ведение документооборота;
  • представление интересов Застройщика (Инвестора) на всех этапах и выполнять следующие функции:
  • rantadevelopment.ru

    Кто такой заказчик-застройщик?

    В нормативных документах различных уровней даётся определение и заказчика, и застройщика. Но с границами этих понятий и функциями соответствующих им лиц возникают сложности. Не все законодательные источники одинаково определяют роль застройщика, а в некоторых из них такая фигура вообще не рассматривается. Кроме того, функционально застройщик может брать на себя функции заказчика. Всё это приводит к тому, что часто функции заказчика-застройщика сливаются. Однако подобное соединение возможно не всегда.

    Содержание статьи

    Так «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд», действующее в России с 2001 года, отменяет прежде действующее «Положение о заказчике-застройщике» от 1988 года и регламентирует функции, права и обязанности отдельно фигуры заказчика, хотя определение застройщика в данном нормативном документе тоже присутствует. Поэтому при строительстве объектов не для государственных нужд и в случаях, когда заказчик и застройщик как два разных хозяйствующих субъекта вступают между собой в деловые отношения, требуется определить чёткую разницу между ними.

    Распределение ролей, согласно нормативным документам

    Вопрос определения разницы между функциями различных субъектов в строительстве сводится не только к созданию наиболее эффективной модели работы на проекте. (Хотя типизированный опыт и наработанные схемы взаимодействия упрощают деятельность участников и помогают избежать множества ошибок). Решение вопроса с определением границы прав и ответственности важно при ведении хозяйственных споров. И поскольку судебные органы, выносящие решения, будут в своём выборе ориентироваться на положения нормативных документов, следует обратиться к первоисточникам.

    Федеральные законы

    Различные Федеральные законы касаются разных аспектов деятельности застройщика.

  • ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве…» определяет обязательства застройщика в части предоставления необходимой информации и содержание этой информации, срок передачи объекта, использование застройщиком денежных средств и другие параметры. Последняя редакция связана с введением для застройщика уголовной ответственности.
  • ФЗ 418 «О внесении изменения в бюджетный кодекс…» обуславливает изменения в определения застройщика ещё и в Градостроительном кодексе. Так, застройщиком может быть организация правообладатель земельного участка, и органы государственного и местного самоуправления, передавшие свои полномочия правообладателю. При этом независимо от выбора застройщика, государственным заказчиком по госконтракту (и муниципальным заказчиком по муниципальному контракту) становится орган власти, который передал организации свои полномочия заказчика.
  • Требования законов нашли отражения в различных кодексах и положения, действующих на территории России. ФЗ 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…» также уточняет понятие застройщика и связанного с ним технического заказчика.

    Градостроительный кодекс

    Застройщик, согласно Градостроительному кодексу РФ в редакции 2016 года, – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, инженерные изыскания и подготовку для этого проектной документации на принадлежащем ему (застройщику) земельном участке или на участке иного правообладателя. К последним относятся правообладатели, которым были переданы полномочия государственного или муниципального заказчика на строительство.

    В случае подобной передачи полномочий объём функций застройщика и государственного заказчика пересекаются. При этом Кодекс в определении устанавливает ряд формальных ограничений к строительству на участке иного правообладателя, то есть, в определении говорится:

    • об осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства муниципальной и госсобственности,
    • о правообладателе, которому органы управления внебюджетными госфондами либо органы местного самоуправления передают свои полномочия,
    • о том, что передача может происходить на основе соглашений и согласно бюджетному законодательству РФ.
    • С июля 2017 года в пункт п. 16, ст. 1 Кодекса на основании ФЗ 372 вносятся изменения. В частности указывается, что застройщик имеет право передать свои функции техническому заказчику (если эти функции предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности).

      В Кодексе ни понятийно, ни функционально не разводятся термины «застройщик» и «заказчик». При этом отделяется понятие «технический заказчик». В редакции до июля 2017 года техническим заказчиком могло быть как юридическое лицо, так и физическое лицо, которое действовало бы на профессиональной основе. Начиная со второй половины 2017 года, техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком. От имени застройщика технический заказчик может заключать договоры:

    • о проведении инженерных изысканий,
    • о создании проектной документации,
    • о капремонте, реконструкции и строительстве объектов капстроительства,
    • о подготовке задания (ТЗ) на выполнение этих работ,
    • о предоставлении материалов и документов лицам, которые будут выполнять все эти работы.
    • Кроме этого, технический заказчик утверждает проектную документацию и сам подписывает документы, которые нужны для получения разрешений на ввод в эксплуатацию.

      Важно, что функции технического заказчика, согласно этой редакции, могут быть только у члена саморегулируемой организации в соответствующих этому областях инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства. Однако предусмотрены некоторые исключения, когда членство в саморегулируемых организациях не требуется (ст. 47, п. 2.1, ст. 48, п. 4.1 ст. 52, п. 2.2).

      Гражданский кодекс

      В Гражданском кодексе при описании отношений с участниками строительного процесса используется понятие «заказчик». Здесь заказчик представляет собой одну из сторон договора подряда, которая даёт задание другой стороне договора подряда – подрядчику – и обязуется принять результат труда и оплатить работу (ст. 702).

      Этот же Кодекс в части исполнения договора строительного подряда дополнительно обязует заказчика своевременно предоставить земельный участок для строительства (ст. 747, п.1). Кроме того, заказчик должен (согласно договору подряда) передавать подрядчику в пользование здания, необходимые для проведения работ, обеспечивать грузоперевозку в его адрес, подвести паро- и водопровод, электроснабжение (ст. 747. п. 2).

      В данной статье описывается обязанность, которая основана на том, что:

    • у заказчика к моменту окончания работ, должны быть основания для регистрации права собственности на возведённую недвижимость,
    • именно обладатель прав на земельный участок может получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию (что предусмотрено условиями регистрации прав собственности).
    • Исходя из этого, здесь фигуру заказчика следует отождествлять с фигурой застройщика, как субъекта градостроительной деятельности. В практике строительной деятельности к такому лицу применимо наименование заказчика-застройщика.

      Положение о заказчике

      «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд» утверждено постановлением Госстроя РФ в 2001 году. Помимо регламентирования функций, прав и ответственности заказчика, Постановление фигурам заказчика и застройщика даёт два отдельных определения:

      • Заказчик – лицо (юридическое или физическое), являющееся инвестором или уполномоченное инвестором реализовать проект по строительству.
      • Застройщик – юридическое лицо, которое на правах собственности или аренды владеет участком земли. Застройщик принимает решение о факте реализации программы строительства, устанавливает методы финансирования, координирует работы реализации программы.
      • Принципиальными отличиями здесь становятся три параметра:

        1. Владение участком земли на правах собственности или аренды для застройщика. (Заказчик как непременный владетель земельного участка не назван).
        2. Статус юридического лица для застройщика и вариабельность в этом вопросе для заказчика.
        3. Право принятия решения по реализации программы у застройщика. (Заказчик лишь уполномочен другим лицом, инвестирующим в проект, заниматься его реализацией: находить подрядчиков и проектировщиков, рассчитываться с ними, принимать итоговые результаты строительства и т. д.).

        Из этого следует, что, если юридическое лицо, владеющее участком земли (собственность или аренда), примет решение о реализации программы строительства и одновременно с этим самостоятельно займётся реализацией проекта, то роли застройщика и заказчика соединяться в одном и том же субъекте, что даст формальное право называть такое лицо заказчиком-застройщиком. Если же какое-либо из условий не соблюдается (например, субъект является физическим лицом), то в правовой обоснованности такого совмещённого наименования возникают сомнения.

        С учётом того, что в Градостроительном кодексе (ред. 2016 г) застройщик определяется и как физическое, и как юридическое лицо, вопрос в этой части характеристики субъекта следует передавать на рассмотрение судебных органов в случае возникновения по этому поводу хозяйственного спора.

        Аналогичные Положения и их роль в установлении терминологии

        Частично путаницу в вопрос о границах полномочий и функций заказчика-застройщика вносит существование в русскоязычном пространстве интернета действующего и сейчас положения о заказчике-застройщике, которое сохранило сходное наименование документа, утратившего силу в России с 2001 года. Такое Положение, например, действует в Казахстане. В этом государственном нормативе, помимо прочих, представлены определения заказчика-застройщика в одном лице, государственного заказчика – в другом:

      • Государственный заказчик здесь – это госорган или организация, которая осуществляет реализацию инвестиционного бюджетного проекта. К категории государственных заказчиков относят и администраторов бюджетных программ – органы, ответственные за планирование и реализацию бюджетных программ (согласно п. п. 3.3 и 3.4 документа).
      • Заказчик-застройщик в данном документе – лицо (юридическое или физическое), которое уполномочено инвестором на реализацию строительного проекта самостоятельно либо с помощью подрядчиков на основании договора подряда. Согласно казахскому законодательству, такое лицо должно получить решение акимата, по которому заказчику-застройщику будет предоставлен земельный участок для строительства, либо решение, разрешающее использование земельного участка. При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования). На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком. Допускается в документе и совпадение ролей заказчика и инвестора.

      Часто на российских форумах именно это определение заказчика-застройщика (в сокращённом виде) приводится в качестве доказательства в спорах о единстве ролей субъекта. Однако, с правовой точки зрения, некорректно использовать законодательство Республики Казахстан в рассмотрении вопросов, связанных с российскими правовыми нормами.

      Кроме того, с той же правовой точки зрения, некорректно приводить в качестве доказательств нормы устаревших документов (например, Положение 1988 года о заказчике-застройщике) или определения, данные в различных словарях и справочниках. Такие источники приемлемы для личного ознакомления с вопросом, но при вынесении хозяйственных споров в правовую область они носят рекомендательный, а иногда и спорный характер (если автор справочной статьи выражает в ней своё частное мнение). Обязательный же характер приобретают только те понятия, которые утверждены законом и расшифрованы в текстах с помощью предписаний.

      Особняком в решении вопроса о терминологии стоит не правовое, а обывательское использование терминологии в строительной деятельности (которое нередко оказывается очень близким к законодательно установленным понятийным нормам). Так, в обыденной практике строительства негосударственных объектов для определения субъекта термином «заказчик-застройщик» обычно достаточно, чтобы организация имела участок земли и, решив построить на нём объект, сама занялась реализацией строительства. Нередко в подобных случаях, такая компания берёт на себя ещё и функции генерального подрядчика, осуществляя полный контроль всех строительных процессов, самостоятельно проводя работы и/или привлекая субподрядные организации. Если при этом компания инвестируют в строительство собственные средства, то к перечисленным ролям добавляется ещё и роль инвестора.

      Совмещение функций на строительстве даёт сложные конструкты, при которых заказчик может быть одновременно инвестором и застройщиком, а подрядчик – и застройщиком, и генеральным подрядчиком и субподрядчиком и т.д. В целом, в обыденном восприятии имеет место приоритет функции над правовыми тонкостями. Однако, поскольку законодательство регламентирует фактические реалии живых процессов, происходит частичное или полное совпадение обыденной и правовой точек зрения на данный вопрос.

      Функции застройщика строительного процесса

      С учётом изменений, вносимых в Градостроительный кодекс, лицом, которое осуществляет строительство, может быть застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключило договор строительного подряда. Застройщик по договору подряда может осуществлять строительство, если он состоит в саморегулируемой организации в советующей области строительства, реконструкции, капремонта, как и привлекаемые на отдельные этапы строительных работ юридические лица или индивидуальные предприниматели. Такие лица могут привлекаться как застройщиком, так и техническим заказчиком.

      Поскольку функционально заказчики и застройщики и на практике и нормативных документах часто отождествляются, можно рассмотреть объём задач данной фигуры в строительстве в целом.

      К основным функциям застройщика-заказчика относятся:

    • В части документации – выдача необходимых исходных данных для разработки проектной и сметной документаций, осуществление заказа на разработку полного пакета строительной документации, заключение договоров подряда с найденными исполнителями.
    • В части материального обеспечения – поставка материалов и оборудования, приёмка, содержание их на складах, учёт и своевременная передача для осуществления строительного процесса.
    • В части подготовки стройплощадки – надзор за правилами проведения СМР, приёмка работ, подготовка к передаче объекта в эксплуатацию.
    • В части финансирования – обеспечение экономного и рационального расходования средств, своевременное осуществление платежей, принятие мер к оптимизации строительства и сокращения его сроков.
    • Сложный сценарий современного строительного процесса с размыванием границ классических структур и сценариев приводит к частичному совмещению некоторых функций инвесторов, заказчиков, застройщиков, генподрядчиков и субподрядчиков.

      finswin.com

      Справочник строителя | Субъекты инвестиционной деятельности

      ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК

      Что касается заказчика-застройщика (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства), то одни нормативные акты дают понятие и используют термин «застройщик», другие — «заказчик», а третьи — «заказчик-застройщик».

      Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

      Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

      Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

      Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).

      Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

      Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

      Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

      ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

      Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика. Указанное требование предусмотрено статьей 17 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности, а также в пункте 2 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности.

      Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.

      Основные функции заказчика-застройщика следующие:

      —выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;

      —приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

      —выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

      —обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

      В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

      СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ

      Процесс строительства постепенный, и на каждой стадии заказчику отводятся соответствующая роль и функции. Приведем основные функции заказчиков по строительству объектов.

      Так, на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству заказчик:

      ? выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование для строительства;

      ? выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;

      ? организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;

      ? получает в установленном порядке разрешение на строительство;

      ? получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;

      ? получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т. д.;

      ? выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;

      ? подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;

      ? определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов, если эти функции не исполняются заказчиком — организатором конкурса;

      ? осуществляет выбор, как правило, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;

      ? организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;

      ? разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;

      ? готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;

      ? руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;

      ? публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения для участия в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение,

      ? оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;

      ? заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;

      ? получает разрешение на выполнение СМР;

      ? согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;

      ? определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

      ? определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.

      ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ И ОТВОД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

      При подготовке строительства заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:

      ? оформляет документы по отводу земельного участка;

      ? назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;

      ? получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения СМР действующих коммуникаций источников газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;

      ? оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;

      ? определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;

      ? создает геодезическую разбивочную основу для строительства;

      ? выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;

      ? проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;

      ? обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;

      ? производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;

      ? возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;

      ? получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;

      ? обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;

      ? организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.

      КОНТРОЛЬ И НАДЗОР ЗА ХОДОМ СТРОИТЕЛЬСТВА

      При выполнении своих функций заказчик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства:

      ? утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением СМР и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;

      ? регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;

      ? передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;

      ? осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

      ? создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;

      ? принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в том числе временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;

      ? сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, не пригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

      ? передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства России от 27.12.2000 № 1008) в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;

      ? утверждает графики выполнения работ;

      ? согласовывает с подрядчиком перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;

      ? проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;

      ? осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

      ? принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключает договоры на выполнение указанных работ;

      ? устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;

      ? дает указания подрядчику о конкретном составе приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

      ? согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;

      ? осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

      ? контролирует выполнение графика производства работ;

      ? принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;

      ? производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;

      ? в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;

      ? по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта и контролирует их качественное выполнение;

      ? принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;

      ? при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;

      ? организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;

      ? заключает договоры и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;

      ? представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;

      ? после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;

      ? осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т. д.;

      ? подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;

      ? принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.

      Заказчик может в отдельных случаях поручить выполнение своих функций по контролю и надзору за строительством инженерной организации (инженеру), заключив с ней соответствующий договор согласно статье 749 ГК РФ. Такая организация будет являться техническим заказчиком. В целях квалификации функций технического заказчика при заключении такого договора стороны могут воспользоваться Положением о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве (утв. распоряжением мэра Москвы от 13.07.1998 № 715-РМ). Технический заказчик, выполняя функции контроля и надзора за строительством, не имеет, в частности, права распоряжаться финансовыми и иными ресурсами заказчика-застройщика и вести учет капитальных затрат и источников финансирования.

      ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И БУХУЧЕТ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

      В функции заказчика входит также финансирование строительства и ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. При выполнении данных функций заказчик:

      ? обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;

      ? устанавливает по согласованию с подрядчиком условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и оказанные услуги;

      ? перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс;

      ? ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;

      ? компенсирует подрядчику или субподрядчику убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком условий договора подряда;

      ? представляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;

      ? представляет установленную законодательством государственную статистическую отчетность в региональные органы Госкомстата России;

      ? при финансировании строительства объекта за счет нескольких источников и (или) инвесторов организует получение долевых взносов от каждого инвестора и представление им соответствующих отчетов;

      ? при временном отсутствии финансовых ресурсов у инвестора по согласованию с ним привлекает для оплаты заказанных товаров, выполненных работ и услуг иные источники финансирования, в том числе за счет банковских кредитов;

      ? после приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;

      ? проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;

      ? дает разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам;

      ? по согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика;

      ? составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика и иных работ, выполняемых службой заказчика по договору с инвестором, по каждому объекту строительства или на календарный год;

      ? участвует в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также в оценке их технического состояния при возобновлении работ;

      ? осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;

      ? участвует в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями;

      ? извещает органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;

      ? осуществляет контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;

      ? представляет в соответствующие государственные органы материалы по итогам хозяйственной деятельности, другие отчетные данные и необходимую информацию о результатах производственной и финансовой деятельности за отчетный период и выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика.

      Организация-заказчик на условиях, определенных в договоре, заключенном с инвестором, распоряжается выделенными для строительства объекта денежными и материальными средствами инвестора и несет материальную и иную предусмотренную действующим законодательством или договором ответственность за своевременное целевое и обоснованное использование финансовых и других материальных ресурсов и имущества; соблюдение качества выполненных работ и сроков ввода объекта строительства в эксплуатацию; выполнение обязательств по договорам с другими участниками строительства объекта; исполнение утвержденной инвестором сметы расходов на функционирование заказчика; обеспечение режима секретности (конфиденциальности) и осуществление необходимых мероприятий по защите коммерческих и служебных сведений от разглашения.

      baurum.ru

      Смотрите еще:

      • Закон о защите прав потребителя ст 140 О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» Внести в Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» (в редакции Федерального закона […]
      • Закон кировской области от 05112018 581-зо Закон Кировской области от 03.04.2018 № 149-ЗО ЗАКОН КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ О внесении изменений в Закон Кировской области «Об областном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов» Внести в Закон […]
      • Документы для оформления российской пенсии Какие нужны документы для оформления пенсии по старости? Законодательство РФ предусматривает три различных вида пенсий по старости (п. 1 ст. 3 Закона от 28.12.2013 N 400-ФЗ; п. п. 3, 6 ст. 5, пп. 5, 8 п. 1 […]
Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.