Ипотека наследование

Ипотека и наследование

Что происходит с квартирой, хозяин которой, не выплатив полностью ипотечный кредит умирает? Она, естественно, становится наследством. Но должны ли они погашать кредит или за них это сделает страховая компания?

Страховой случай

Банк, выдающий кредит, всегда стремится обезопасить себя от возможных рисков, поэтому комплексное страхование является обязательным условием по большинству ипотечных программ. Это должно защищать интересы не только банка, но и заемщика. При выдаче ипотечного кредита могут применяться три вида страхования: страхование объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика и страхование титула (потери права собственности на приобретаемое имущество). Первые два вида страхования используются чаще всего.

Спор о том, необходимо ли страховать жизнь и трудоспособность заемщика, уже решался в суде с участием представителей Роспотребнадзора. Суть спора заключается в том, что ФЗ «Об ипотеке» не предусматривает обязательного страхования жизни и трудоспособности, а большинство ипотечных программ предусматривают такое страхование как обязательное. Объект недвижимости необходимо застраховать на основании норм закона.

Если страхование жизни и трудоспособности осуществлялось и страховая компания признает смерть заемщика страховым случаем, то совершением страховых выплат, она погашает долг по ипотечному кредиту полностью или частично. При полном погашении кредита, квартира освобождается из-под залога банка, и новый владелец — наследник может смело оформлять свои права на недвижимость.

Нестраховой случай

Если страховая компания не признает страховым случаем смерть заемщика (самоубийство, вследствие преднамеренного убийства или заемщик утаил от страховой компании, что он болен той или иной болезнью, смерть наступила в результате алкогольного или наркотического опьянения) или страхование этого риска не осуществлялось, то страховка не выплачивается. В этом случае для родственников умершего существует несколько вариантов: родственники получают наследство с обременением, и квартира переоформляется в их собственность, либо квартира продается, а деньги делятся между банком и наследниками. Есть еще один не популярный вариант – не принимать наследство вообще. Отказ от наследства допускается только целиком и наследник не может отказаться только от долгов наследодателя, приняв другое имущество. Закон в этом смысле суров – «Все или ничего». Согласно статье 1175 Гражданского кодекса, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (от франц. solidarite — общность), т.е. совместно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества: если квартира досталась двум наследникам в равных долях, то и долг за нее будет поделен на две части. Когда наследник готов платить по кредиту, банк может пойти навстречу новому заемщику — наследнику и предложить новую схему выплат более адаптированную под его нужды (составить дополнение к ипотечному договору, увеличить в нем срок кредита и, соответственно, уменьшить взносы). Не стоит забывать о том, что до принятия наследства проходит определенное время, поэтому наследники должны продолжать оплачивать кредит до окончательного решения вопроса со страховыми выплатами и переоформления этого имущества на них, в противном случае возможно возникновение штрафных санкций.

Материал подготовлен Аналитическим отделом ООО «Универсальная ипотечная компания».

www.ipoteka-rus.ru

Ипотека в наследство: как поступить?

Получая ипотечный кредит, каждый заемщик старается думать только о хорошем: наградой за несколько лет жизни в режиме финансовой экономии станет собственное жилье, которое при удачном стечении обстоятельств может стать также удачной инвестицией.

Вместе с тем жизнь может внести свои коррективы и жилье, о котором так мечтал человек, обращавшийся в банк за ссудой, может перейти в разряд наследства для его родственников. Стоит ли получать ипотеку в наследство, существуют ли способы ограничить себя от подобного кредитного бремени и как поступить, если недвижимость необходима, а возможности платить по долгам нет?

Наследование ипотеки — ответственный выбор.

Предположим, что кроме недвижимости, приобретенной за счет кредитных средств, в наследство также входит земельный участок и автомобиль. В данной ситуации логично было бы принять два последних предмета и отказаться от жилья, обремененного долговыми обязательствами. К сожалению, законодательство нашей страны не дает такой возможности наследнику и ему предстоит делать выбор: либо он принимает все, что достается ему от наследодателя, включая его задолженность перед третьими лицами, либо остается ни с чем. Следует понимать, что развитие отношений между лицом, получающим ипотечную квартиру в наследство, и банком может идти в различных направлениях и наличие ипотеки не всегда означает то, что вас оставят без положенной вам недвижимости. По этой причине не стоит сразу опускать руки и отдавать причитающееся вам жилье кредитору.

Проверяем страховую.

Прежде всего, стоит уточнить был ли застрахован наследодатель или нет. Получить эту информацию можно при содействии нотариуса, который подготовит соответствующий запрос в страховые компании. Если заемщик заранее позаботился о таком риске как смерть, то можно немного расслабиться – скорее всего, компенсация долга ляжет на плечи страховщика. Вместе с тем, обнадеживаться полностью не стоит, поскольку многое зависит от того, что именно было указано в качестве риска, от которого себя хотел защитить заемщик. Например, если в договоре указано, что смерть должна обязательно наступить в результате несчастного случая, то при естественной кончине такого лица никаких обязанностей по выплате не возникнет, ипотека в наследство достанется вам без каких либо компенсаций.

Если долги достаются вам.

Конечно, получить страховую выплату, направить ее на погашение долга и забрать жилье у банка может практически любой человек. Если же вы понимаете, что ждать финансовой поддержки нет смысла, и вы остаетесь один на один с банком, то существует три возможных варианта действий.

Первый вариант подойдет тем, кто предпочитает пойти по пути наименьшего сопротивления: просто не вступайте в наследство. Отказавшись от положенного по закону имущества, вы полностью ограждаете себя от таких проблем, как необходимость ежемесячно возвращать немаленькие суммы кредитору или вести переговоры с банком на предмет возможной реструктуризация задолженности.

Второй вариант наследования ипотечной квартиры смогут позволить себе лишь те, кто обладает хорошим доходом. Если вы с уверенностью можете сказать, что хорошо зарабатываете, то смело обращайтесь в банк и просите произвести переоформление ипотеки на свое имя.

Третий вариант заключается в том, чтобы уговорить банк пойти на взаимно выгодное сотрудничество. В этом случае все будет зависеть исключительно от того, насколько велика разница между размером тех платежей, которые осуществлял ранее заемщик, и той сумму, которую может вносить в банк наследник. Если такие суммы не сильно отличаются друг от друга, то банк с большой долей вероятности пойдет на пересмотр условий кредитования таким образом, чтобы новый заемщик смог обслуживать долг. А вот если суммы, которые кредитор мог бы получать от старого клиента, в разы превосходят то, что готов предложить кредитору потенциальный обладатель наследства, договориться с банком будет проблематично.

К сожалению ситуации, когда терять жилье не хочется, но ипотека по наследству не по карману тому, кто ее получил не редкость. Конечно, проще всего отказаться от подобного подарка и жить так, будто ничего и не было. С другой стороны, можно постараться найти в себе силы и завершить то, что было начато вашим родственником, который уже прошел часть этого непростого пути вместо вас. При этом совершенно не стоит бояться вести диалог с банком – современные кредиторы всегда готовы к переговорам, а это значит, что ипотека и наследство вполне совместимы и шанс на успех у вас есть.

www.ipoteka-legko.ru

Если ипотека досталась по наследству…

Решив взять ипотечный кредит на 10−20 лет, заемщик надеется на долгую счастливую жизнь в новом жилье. Но мечты и надежды, к сожалению, не всегда сбываются — внезапная тяжелая болезнь или несчастный случай иногда становятся причиной преждевременной смерти заемщика ипотеки. После умершего родственника остаются квартиры, наследники, долги, а также ипотека в наследство. Наследование от умершего ипотеки — это очень сложный вопрос не только с практической, но и с юридической точки зрения. Что делать, если вместе с квартирой в наследство перешли и долги по ипотеке?

Преждевременную смерть близкого человека, увы, не может скрасить даже получение квартиры в наследство, а если она приобретена по ипотеке, то вместе с ней наследнику достанутся и долги по недвижимости. Причем законодательство не предусматривает никаких льгот ни ветеранам, ни детям-сиротам, ни инвалидам, ни каким другим социально незащищенным категориям граждан. Все отношения с кредитором будут регулироваться исключительно договором ипотеки. В случае отказа всех наследников от принятия наследства, залоговая недвижимость переходит в собственность государства.

С юридической точки зрения, ипотечное жилье, доставшееся по наследству, является залогом и принадлежит банку до полного погашения займа. И хотя покупка квартиры всегда была выгодным капиталовложением, наследнику будет весьма непросто вносить значительные платежи ежемесячно тем более, если данная статья расходов не была заложена в семейный бюджет. В этой ситуации возникает очень много нюансов, ведь ее развитие зависит от множества факторов, так как наличие или отсутствие созаемщиков и поручителей, от причин преждевременной кончины заемщика и т. д.

Долг за ипотеку может погасить страховка

Совсем не обязательно, что выплаты по ипотеке лягут на плечи наследника. При наследовании ипотечной квартиры, прежде всего, стоит выяснить, застраховал ли свою жизнь и здоровье заемщик. Данную информацию поможет получить нотариус, отправив страховым компаниям соответствующие запросы. Если заемщик ипотеки позаботился о данном виде страхования, то долг перед банком за квартиру компенсирует страховая компания. Однако в договоре страхования должен быть указан риск, в результате которого наступила смерть, то есть случай должен быть страховым.

Также стоит знать, что в договоре страхования указывается срок, в течение которого страховщика необходимо оповестить о случившемся. Если пропустить указанные сроки, то страховая компания может отказаться выполнять свои обязательства. И хотя заемщик при заключении договора ипотеки с банком страхует свою жизнь и здоровье в пользу кредитора, банк не обязан требовать компенсацию со страховщика. Общение со страховой компанией — это обязанность наследника. После подачи всех документов в страховую компанию наследнику необходимо дождаться решения страховщика о том, является ли случай страховым.

Если смерть заемщика будет признана страховым случаем, то страховая компания берет на себя долговые обязательства и сразу погашает весь оставшийся долг, после чего жилье высвобождается из-под залога, и наследник может вступать в права наследования и спокойно жить в квартире, доставшейся в наследство. Однако если у ипотечной квартиры есть совладелец или иные наследники, то участь такой недвижимости будет решаться только по согласованию сторон, одной из которых в том числе является банк. А страховщик оплатит только ту часть долга, которая приходилась на долю заемщика.

Сегодня страхование жизни и здоровья заемщика не является обязательным условием банка для выдачи ипотечного кредита. Закон об ипотеке предусматривает только обязательное страхование недвижимости, приобретаемой по ипотеке. Однако в силу вышеперечисленных обстоятельств заемщику ипотеки целесообразнее все же застраховать свою жизнь и трудоспособность, даже если финансовое учреждение не настаивает на этом, чтобы обезопасить своих наследников в дальнейшем. Как поступить с наследованием ипотеки? Но смерть заемщика не всегда является страховым случаем и, как правило, наследнику приходиться самому «расхлебывать» свалившееся наследство и долги. В этом случае существует несколько вариантов дальнейших действий.

Отказ или продажа наследства

Данный вариант подойдет тем, кто не хочет брать на себя обременения по ипотеке. Отказавшись от унаследованной квартиры, заемщик полностью ограждает себя от таких проблем, как ведение переговоров с кредитной организацией по поводу возможности реструктуризации долга, или от необходимости ежемесячно возвращать немалые суммы банку. Также практически любое наследство можно перевести в денежный эквивалент.

Заручившись согласием финансового учреждения ипотечную квартиру можно продать, погасить оставшуюся задолженность, а оставшимися денежными средствами распорядится по собственному усмотрению. Этот вариант будет идеальным, если наследников несколько, и они согласны на наследство в виде денег, а части жилья. Каждый пункт данной сделки должен быть согласован с кредитором. А если наследники не согласны на продажу квартиры и не могут договориться с банком, то все вопросы будут решаться в судебном порядке.

Переоформление или реструктуризация ипотеки

Если же наследник все же решил оставить себе квартиру, и он обладает достаточно высоким доходом, то банк с радостью переоформит ипотеку на наследника на тех же условиях, на которых брал ипотечный кредит умерший заемщик. Если же у наследника доход значительно меньше, чем был у заемщика, то здесь все завит от того, какова разница между размером ежемесячных платежей, которые ранее вносил заемщик, и той суммой, которую может вносить наследник, а также от размера оставшегося долга.

Так, если сумма оставшейся задолженности менее 20%, то финансовое учреждение, скорее всего, пойдет на реструктуризацию долга даже при наличии у наследника более скромных доходов. Если же ипотека оформлена совсем недавно, и оставшийся долг составляет более 60%, то договориться с кредитной организацией будет весьма проблематично.

Если разница между размером ежемесячных платежей, которые ранее вносил заемщик, и той суммой, которую может вносить наследник невелика, то финансовое учреждение с большой долей вероятности пойдет на изменение условий кредитования таким образом, чтобы новый заемщик смог обслуживать ипотеку. А если эти суммы сильно отличаются, то банк, навряд ли, пойдет навстречу наследнику.

Таким образом, при грамотном ведении диалога с банком, ипотека в наследство вполне может стать не внезапным обременением, а неожиданной радостью.

moezhile.ru

Ипотека и наследство

Представьте себе ситуацию: человек, не выплатив полностью ипотечный кредит, умер. Родственники получили в наследство квартиру с обременением. Должны ли они погашать до конца кредит или это сделает за умершего собственника страховая компания? И что будет с квартирой, если наследники не захотят выплачивать кредит до конца?

На самом деле нюансов тут довольно много. Все зависит и от того, есть ли у основного заемщика созаемщики или поручители, и от причин смерти. Понятно, что любой банк, выдающий кредит, стремится обезопасить себя от возможных рисков.

Как правило, при выдаче ипотечного кредита применяются два вида страхования: страхование недвижимости, передаваемой в залог банку; жизни и здоровья заемщика. Особое внимание необходимо обратить на договор страхования жизни и здоровья, ведь ипотечный кредит берется не на один год, а за это время может многое измениться. Вникать необходимо во все детали договора страхования, для того чтобы в случае болезни (утраты трудоспособности) или смерти заемщика его семья не имела задолженности перед банком и смогла остаться жить в купленной по ипотеке квартире, а за кредит расплатилась бы страховая компания. Стоит помнить о том, что страховщики расстаются со своими деньгами неохотно и устанавливают различные ограничения (и поэтому то, что напечатано самым мелким шрифтом, надо читать особенно внимательно). Например, необходимо следить, чтобы не было задолженности перед страховой компанией при выплате страховых премий: любая задержка или долг могут в буквальном смысле дорого обойтись.

Если жизнь заемщика была застрахована, а его смерть наступила в результате страхового случая, то страховая компания обязана совершить выплату в пользу банка, которая погасит сумму задолженности данного заемщика. На полную выплату кредита, как правило, можно рассчитывать, если заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность получена по другой причине или получена лишь III группа инвалидности, страховых выплат не будет. Страховая компания, как правило, не включает в стандартный пакет компенсации при временной нетрудоспособности и получение инвалидности 1 или 2 группы в результате болезни. Эти моменты необходимо обсуждать отдельно, но это делает страховой пакет дороже. По желанию можно просить страховую компанию расширить страховое покрытие, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине. В этом случае наследники получат квартиру, свободную от обременения.

Не страховой случай

Но, как всегда, есть несколько но, по которым страховая компания может отказаться от выплаты остатка долга. К примеру, случай смерти не является страховым (не указан как страховой в договоре страхования), а родственники умершего приняли наследство. Они обязаны будут погасить кредит вместо самого заемщика, неся все его обязательства по кредитному договору. В случае отказа или недолжного выполнения этих обязательств банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Нередкая причина, по которой страховая компания может отказаться от выплат: заемщик утаил от страховой компании, что он болен той или иной болезнью. В этом случае для родственников умершего существует два варианта: родственники получают наследство с обременением, гасят кредит (схема погашения согласуется с банком отдельно), и квартира переоформляется в их собственность, либо квартира продается, а деньги делятся между банком (в сумме, достаточной для закрытия кредита) и наследниками. Кроме того, не стоит забывать, что, на основании статьи 1175, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества: если квартира досталась двум наследникам в равных долях, то и долг за нее будет поделен на две равные части.

Еще один случай, когда родственники погибшего не получат компенсацию: если смерть наступила в результате суицида или вследствие преднамеренного убийства (что будет доказано органами МВД), а договор такие случаи не относит к числу страховых.

Как поделить долги?

В случае если родственники умершего идут на продолжение выплаты кредита, банк может оставить либо старую схему выплат, либо пересчитать ее в варианте, более адаптированном под нужды родственников, или даже предложить улучшенные условия (в подобных ситуациях банки обычно идут навстречу клиентам).

А что будет с квартирой, если случай не страховой и наследники не захотят выплачивать кредит до конца? В соответствии со статьей 1175 и статьей 323 Гражданского кодекса, каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему имущества. Таким образом, банк-кредитор вправе продать квартиру, выставив ее на аукцион. В этом случае наследники могут рассчитывать только на ту сумму, которая останется с продажи квартиры после оплаты всех долгов и вычета накладных расходов.

Кроме того, у наследников есть право отказаться от наследства, но далеко не во всех случаях. Отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается, т.е. если наследник вступает в наследство, а в наследственную массу входит машина, квартира (обремененная ипотекой, с невыполненными обязательствами по кредитному договору), загородный дом, невозможно отказаться только от квартиры, обремененной долгом.

Но в любом случае до принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации. Если наследники не отказались от наследства, приняли его, но отказываются платить по обязательствам наследодателя, то долги будут взысканы с них через суд.

gs42.ru

Наследование ипотеки

Что такое наследство с обременением?

Наследодатель (завещатель) может передать своим наследникам не только свое движимое и недвижимое имущество, деньги, ценности и пр., но и менее приятное наследство, а именно: долги, кредиты, определенные обязанности. В таком случае речь идет о наследстве с обременением, которое наследники, если принимают наследство, обязаны выполнять. Обременение может быть различным и довольно безобидным: например, наследодатель может оговорить в завещании пункт об уходе за домашним животным и т.п. Но ипотека относится к тому виду обременения, которое переходит к наследнику независимо от воли завещателя и от вида наследования (по закону или по завещанию).

Можно ли как-то избавиться от обременения?

Независимо от вида обременения отказаться от него нельзя. Но и это еще не все. Наследник также не может отказаться от самого обременения и принять имущество. На примере это выглядит так. Если человек получает в наследство квартиру в ипотеке, автомобиль, дачу и некую сумму денег, он не может отказаться от квартиры и вступить во владение всеми остальными ценностями. Законодательство Российской Федерации в этом случае не идет на компромиссы и строго соблюдает принцип «все или ничего». В такой ситуации наследник может оказаться в двоякой ситуации: с одной стороны, он не имеет желания или возможности еще 15 лет выплачивать кредит за квартиру; с другой — он не понимает, почему должен отказываться от всего остального имущества. Что же делать в таком случае?

Как избавиться от квартиры в ипотеке, не потеряв остального имущества?

Существует несколько вариантов сохранения не обремененного имущества, причем все они абсолютно законны.

  • Различные наследуемые вещи и объекты можно получить по завещанию, а в том случае, если имущество не завещано, оно наследуется по закону в соответствии с очередностью, предусмотренной ГК РФ. К примеру, наследники, получившие квартиру в ипотеке по закону, а деньги, автомобиль, дачу и т.д. — по завещанию, могут оформить отказ от наследования по закону (в нашем случае — от обремененной квартиры).
  • Передача имущества наследникам при жизни завещателя. Данный способ подходит для родственников и близких людей, которые доверяют друг другу. Человек, взявший квартиру в ипотеку и благоразумно осознающий, что за 20 лет, необходимых для выплаты кредита, с ним может случиться что угодно, оформляет ценные вещи, автотранспорт и другую недвижимость на потенциальных наследников. Например, наследодатель заключает договор о дарении автомобиля и дачи со своими детьми, при этом он продолжает пользоваться имуществом. В таком случае после смерти завещателя наследники могут отказаться от квартиры, обремененной ипотечным кредитом. Тогда имущество станет выморочным и отойдет в пользу соответствующего субъекта федерации, а машина и дача останутся у наследников, так как юридически и так принадлежат им.

Наследование ипотеки: кто должен погашать долг за квартиру?

Наследники, получившие в наследство квартиру в ипотеке и не собирающиеся отказываться от нее, обязаны выплачивать кредит за нее солидарно, то есть сообща и в долях, определенных завещанием. Так, если квартира достается двоим детям завещателя на равных правах, они должны выплачивать одинаковые суммы банку. В погашении кредита за квартиру есть немаловажный нюанс, который не стоит игнорировать. Дело в том, что наследники вступают в право наследования через полгода после открытия наследства (день смерти наследодателя), на протяжении же этих шести месяцев они решают все юридические вопросы и т.д. При этом многие забывают о том, что даже если наследник еще не определен, нельзя прекратить выплаты по ипотеке, поскольку банк может применить штрафные санкции за просроченные взносы. Если вы не хотите по истечении полугодового срока стать «счастливым» получателем квитанции с огромной суммой штрафа и процентов, лучше сразу определитесь с регулярными выплатами по кредиту за квартиру.

Оформление страховки при покупке квартиры в кредит

Ранее оформление ипотеки подразумевало обязательное страхование жизни заемщика. Сейчас это необязательно, заемщик может ограничиться страхованием только покупаемой квартиры (ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.08.1998 г. № 102-ФЗ). Но в том случае если наследодатель все-таки застраховал свою жизнь, наследники после его смерти могут рассчитывать на то, что страховка частично или полностью погасит кредит.

Может ли банк изменить условия кредитования?

В некоторых случаях банк, в котором был оформлен ипотечный кредит на квартиру, может пойти навстречу наследникам и несколько смягчить условия погашения задолженности, например, продлить срок выплаты и, соответственно, снизить сумму ежемесячного взноса, реструктурировать кредит и т.д. Конечно, такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, ведь теоретически банк не обязан вникать в ваши проблемы, но попытаться внести изменения в условия выплаты кредита (если, конечно, в этом имеется необходимость) можно.

Унаследовав квартиру в ипотеке, лучше сразу обратиться за помощью к опытным нотариусам и юристам, которые помогут правильно оформить все необходимые документы и избежать неприятных моментов. Существует множество спорных ситуаций (например, обязательная доля в наследстве на квартиру в ипотеке принадлежит несовершеннолетнему ребенку, который не в состоянии выплачивать свою часть кредита, и банк требует немедленного одномоментного погашения задолженности), разобраться в которых смогут только квалифицированные специалисты.

Получив в наследство квартиру в ипотеке, вы должны будете полностью погасить кредит за нее.

Выплата наследниками ипотечного кредита за квартиру осуществляется солидарно (сообща).

ll-nasledstvo.ru

Смотрите еще:

  • Местонахождение нотариуса Управление Минюста России по Приморскому краю и Ассоциация нотариусов «Приморская краевая нотариальная палата» проведут плановую проверку нотариуса Владивостокского нотариального округа Приморского края 24 […]
  • Статья 14 федерального закона от 05042013 44-фз или копии этих документов Декларация соответствия 44-ФЗ Приветствую вас, уважаемый(ая) коллега! В сегодняшней небольшой статье речь пойдет о декларации соответствия участника закупки требованиям 44-ФЗ . Поскольку в мою службу […]
  • Подарок клиенту как оформить Как правильно делать подарки покупателям при заказе Многие интернет-магазины делают своим клиентам подарки и сюрпризы, добавляя в оплаченный клиентом заказ что-то еще, полезное и приятное. Расчет на то, что […]
Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.