Дду и несовершеннолетние

Как оформить переуступку права требования долей недвижимости несовершеннолетних, по ДДУ?

Добрый день. Мною у застройщика приобретена квартира на этапе строительства. Зарегистрирован договор долевого участия. В данном договоре покупателями являюсь я и двое несовершеннолетних детей.

Решили продать данную квартиру по переуступке прав требования и приобрести другую (готовую) чуть большей площади. Каковы мои действия в продаже данной квартиры? Необходимо ли разрешение органов опеки, если квартира еще не оформлена в собственность?

Ответы юристов (1)

Согласие органов опеки и попечительства необходимо, так как в противном случае будет отказ в регистрации договора уступки права требования по договору долевого строительства.

Утвержден
приказом Минэкономразвития России
от 9 декабря 2014 г. N 789
АДМИНИСТРАТИВНЫЙ РЕГЛАМЕНТ
ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА
И КАРТОГРАФИИ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОЙ УСЛУГИ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
7.1.8. Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
— согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, законный представитель данного лица либо несовершеннолетний(ие) в возрасте от 14 до 18 лет, гражданин(не), признанный(е) судом ограниченно дееспособным(и) (оригинал и копия);
Апелляционное определение Рязанского областного суда от 10.12.2014 N 33-2421 Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации договора уступки права требования на объект долевого строительства. Обстоятельства: Истцу отказано в регистрации данного договора по причине отсутствия разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки. Решение: В удовлетворении требования отказано, так как уступка права требования по договору влечет отказ от принадлежащего несовершеннолетнему права требования доли квартиры по договору долевого участия в строительстве, что требует получения разрешения органов опеки и попечительства.

С уважением! Г.А. Кураев

pravoved.ru

Как оформить ДДУ на ребенка

Нюансы заключения договора долевого участия от имени несовершеннолетнего.

Стремление родителей обеспечить детей жильем вполне понятно. По данным компании “Миель”, на сегодняшний день (третий квартал 2017 года) в московском регионе почти 50% сделок с недвижимостью, заключаемых на собственные средства, — это покупка первого жилья для ребенка. Кто-то приобретает недвижимость на свое имя, но отдает ее детям, кто-то сразу оформляет квартиру на ребенка. Нередко бывает, что родители покупают маленькую квартиру для себя, а предыдущее жилье, большей площади, оставляют детям.

И даже если ребенок еще несовершеннолетний и пока не планирует вылетать из семейного гнезда, покупка жилья для него все равно актуальна, особенно если приобретается квартира в новостройке. Ведь строительство занимает несколько лет — к моменту сдачи дети могут уже подрасти и спокойно переехать в свой первый дом.

Однако сделки с участием детей происходят несколько иначе, чем со взрослыми — есть ряд нюансов, которые нужно учесть.

Можно ли оформить ДДУ на ребенка?

Можно. Но помните — когда одной из сторон в сделке являются дети, к ней применяются в том числе и нормы семейного права. Поэтому правила оформления будут зависеть в том числе и от возраста несовершеннолетних.

До 14 лет

Если ребенку еще нет 14 лет, он не может участвовать в сделках самостоятельно — все решения за него принимают родители или официальные опекуны. Не требуется ни его подпись, ни даже его присутствие на сделке. При подписании договора понадобится только свидетельство о рождении ребенка, удостоверение личности родителя или опекуна, а также документ, удостоверяющий полномочия опекуна. Таким образом, дети до 14 лет могут выступать в качестве покупателя жилья по ДДУ, но только в лице своего взрослого представителя.

От 14 до 18 лет

Подростки, от 14 до 18 лет, уже имеют право на участие в сделках, но с письменного разрешения родителей (или законных представителей). Оно прописывается или в самом тексте договора, либо в отдельном, нотариально заверенном документе. Кроме того, при самом оформлении ДДУ должны присутствовать и взрослые, которые давали это разрешение. Они также должны поставить свою подпись в договоре.

Таким образом, сделка проводится в присутствии подростка, который самостоятельно подписывает ДДУ и другие сопутствующие документы, но только при участии совершеннолетних его представителей. К моменту оформления договора ребенок должен получить паспорт — именно его данные будут вноситься во все бумаги.

После 18 лет

После 18 лет дети считаются совершеннолетними и могут самостоятельно участвовать в сделках — ни согласия, ни присутствия родителей более не требуется.

Ограничения при оформлении ДДУ на ребенка

Покупать жилье на ребенка можно и на заемные средства — то есть в кредит или в ипотеку. Однако в этом случае на сделку потребуется разрешение органов опеки, поскольку квартира будет находиться в залоге у банка.

Такое же разрешение потребуется, если квартира приобретается в долевую собственность, и ДДУ оформляется не на одного ребенка, а на нескольких человек (причем независимо от того, на какие деньги совершается покупка).

И, конечно, налагаются определенные ограничения по распоряжению такой квартирой. То есть родители или представители ребенка не могут продать эту недвижимость или уступить право собственности на нее другим людям без разрешения органов опеки и без предоставления ребенку равноценной собственности, если он прописан в этой квартире.

Кроме того, нужно помнить, что дети не могут быть прописаны в квартире одни — потребуется либо зарегистрировать там же кого-то из совершеннолетних родственников, либо оставить прописку ребенка на прежнем месте.

Расчеты с застройщиком при оформлении ДДУ на ребенка

Стоимость договора долевого участия выплачивают либо родители (или другие законные представители), либо сам ребенок. Если взрослые оплачивают ДДУ из своих средств, никаких разрешений на это не требуется. Но если покупка будет оплачиваться ребенком — из собственных средств, или родителем из средств ребенка, на это потребуется разрешение органов опеки. Способ оплаты обязательно указывается в ДДУ.

Регистрация ДДУ

Для регистрации ДДУ в Росреестре или через МФЦ потребуется предоставить ряд установленных законом документов, включая:

  1. Оригинал ДДУ (минимум в 3 экземплярах),
  2. Заявление от застройщика и дольщика (за ребенка младше 14 лет расписываются законные представители, подросток старше 14 лет — самостоятельно),
  3. Удостоверения личностей заявителей (ребенка и его представителей),
  4. Разрешение на строительство.

Кроме того, понадобится приложить и все необходимые разрешения от органов опеки. Если ребенка представляют не родители, а опекуны или приемные родители, потребуются документы, подтверждающие их полномочия.

Также необходимо оплатить госпошлину в 350 рублей за регистрационные действия.

ДДУ в пользу ребенка

Еще один вариант покупки квартиры для ребенка — это оформление ДДУ в пользу третьего лица. Это означает, что ДДУ заключается на имя взрослого, который производит все финансовые расчеты с застройщиком, однако построенный по договору объект (квартира) будет передан не инвестору, а третьему лицу, то есть ребенку.

О том, как заключаются сделки в пользу другого человека, можно прочитать здесь.

xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai

Внесение изменений в Договор долевого участия в сроительстве,дарение доли несовершеннолетними

Договор ДДУ оформлен на двоих,- меня и 14 летнюю дочь. Дом сдан .Акт приема-передачи подписан , когда ей еще не было 14. Можно не вписывать ее в свидетельство о собственности , что бы не усложнять будущую продажу ‘опекой’ . Если нельзя, то какие варианты с долями(дарение, продажа) и опекой. Ребенок живет с родителями в другой квартире , но не собственник Папа. Спасибо .(рассмотрите все возможные варианты продажи квартиры с нсовершеннолетним).

Ответы юристов (4)

Можно не вписывать ее в свидетельство о собственности,
Николай

Это не представляется возможным. Ваша дочь — сторона договора, за ней должно быть зарегистрировано право собственности.

Вписывать никуда не придется, должно быть получено отдельное свидетельство на дочь.

Если нельзя, то какие варианты с долями(дарение, продажа) и опекой.
Николай

Родители как законные представители несовершеннолетней могут совершить продажу доли несовершеннолетней с разрешения органа опеки и попечительства. Такое разрешение дадут в том случае, если будут доказательства того, что имущественное положение ребенка не ухудшится — ему приобретут иное жилье на вырученные средства.

То, что фактически ребенок не проживает в данной квартире, не имеет правового значения. Лишить его собственности без предоставления иной взамен не представляется возможным.

На дарение доли опека согласие не даст, это прямое ухудшение условий. Кроме того, совершить сделку по покупке доли у ребенка одним из родителей также нельзя, т.к. закон запрещает сделки между опекаемым и опекуном.

Есть вопрос к юристу?

Если менять сторону по переуступке права требования, то всё равно споткнётесь об орган опеки, который с крайне высокой степенью вероятности не даст разрешения.

Если ребенок проживает в квартире не у близких родственников (мама, бабушка, дедушка), можно оформить право собственности на ребенка, потом продать долю и купить долю в их квартире. Или выделять долю в новой квартире, купленной после продажи указанной в вопросе квартиры.

Поскольку в договоре указано 2 стороны, право собственности должно быть оформлено и на дочь. ст. 37 гк рф. После оформления права собственности, вправе использовать договор мены долей. Для совершения сделки потребуется согласие органа опеки. ст. 37 гк рф.

Апелляционное определение Омского областного суда от 03.07.2013 по делу N 33-4325/2013 Исковые требования о признании незаконным отказа департамента образования в выдаче разрешения на совершение мены, возложении обязанности по выдаче разрешения на совершение мены удовлетворены, поскольку установлено, что в результате оформления договоров мены существенно улучшаются жилищные условия несовершеннолетних детей, что не противоречит требованиям ч. 3 ст. 37 ГК РФ.//спс консультант плюс

Николай, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что согласно ст. 452 ГК

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

т.е. любое изменение в договор также как и сам договор подлежит регистрации

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Однако, согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

1.Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
2.Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными смомента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа опередаче объекта долевого строительства.

Таким образом говорить о внесении изменений в уже ИСПОЛНЕННЫЙ сторонами договор не приходиться в принципе.

Согласно ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

5. На государственную регистрацию права
участника долевого строительства на объект долевого строительства
наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр — подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Соответственно регистрация права собственности будет осуществляться на основании договора ДДУ изменения в который внести на данном этапе нельзя в принципе.

Ну а после регистрации права собственности в любом случае действуют ограничения, накладываемые законодательством на сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних о которых сказали коллеги

ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях
(необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого
требуют интересы подопечного.
2. Для заключения в соответствии с частью 1настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
3.При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без
предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются
правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

При обнаружении факта заключения договора от
имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и
попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени
подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в
соответствии с гражданским законодательством,
за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде
подопечного.
При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее
подопечному, подлежит возврату,а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Можно ли договор ДДУ оформить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних?

Добрый день, хочу приобрести жилье в новостройке с оплатой с помощью мат. капитала. Могу ли я сразу оформить договор ДДУ с равными долями на себя. мужа и двух детей, чтобы не брать обязательство о выделении доли у нотариуса?

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Екатерина! Обратите внимание на п.9 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.05.2017) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»:

9. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

в) засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядкеписьменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора участия в долевом строительстве, в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)с определением размера долей по соглашению, а в случае если жилое помещение построено с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, — в течение 6 месяцев после наступления таких событий в совокупности, как подписание передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также снятие обременения с жилого помещения.

Полагаю, что данные правила Пенсионный фонд понимает буквально и соблюдает их неукоснительно. Наличие нотариально удостоверенного письменного обязательства оформить квартиру в собственность с определением долей супругов и детей (наряду с другими необходимыми документами) является обязательным условием получения материнского капитала.

Уточнение клиента

Имею ли я право заключить ДДУ на всех членов семьи,а не только на себя, тем самым я сразу выделю доли?

25 Июля 2017, 21:18

Такое право у Вас есть, закон не запрещает заключать ДДУ на несколько лиц. Но у Вас есть право изменить (при согласовании с застройщиком)условия ДДУ и никакой гарантии нет, что в итоге к моменту государственной регистрации права собственности на квартиру долю получат все члены семьи. ДДУ это лишь своего рода право требования передачи квартиры, которая будет построена в будущем, а не наличное обладание правом собственности. Поэтому государству нужна юридическая гарантия того, что Вы исполните свою обязанность по распределению долей в праве собственности, и при этом исполните это обязательство в течение именно 6 месяцев после подписания акта-приема передачи квартиры. Опять-таки заложенная доля в ДДУ в праве требования квартиры вовсе не означает, что после подписания акта приема-передачи жилого помещения квартира будет оформлена в собственность именно в течение 6 месяцев — без государственной регистрации права собственности можно прожить хоть несколько лет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Регистрация договоров долевого участия.

Одним из важных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Это, прежде всего, направлено на особый государственный учет договоров в целях недопущения злоупотреблений со стороны застройщиков и исключения возможности проведения так называемых «двойных продаж», когда договоры на одну и ту же квартиру заключаются с двумя, а то и более «покупателями».

Регистрация договоров участия в долевом строительстве является обременением прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительства правами граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство.

Прежде всего, Вам следует выяснить, когда застройщиком получено разрешение на строительство – от этого зависит многое, в частности, подлежит ли заключаемый между Вами и застройщиком договор государственной регистрации. Законом установлено, что если разрешение на строительство застройщиком получено после 01 апреля 2005 года, договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации.

Далее, у застройщика нужно достоверно узнать, на каком основании за ним закреплен земельный участок, ознакомиться с правоустанавливающими документами (например, договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности), узнать кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство. Право застройщика должно быть обязательно зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее – Росрегистрация).

После этого Вы можете получить достоверную информацию о том, с кем уже заключены договоры при строительстве данного дома, Для этого необходимо в Росрегистрации заказать Выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок, на котором ведется строительство. Как раз для этого Вам и нужно знать кадастровый номер земельного участка, чтоб указать его сотруднику Росрегистрации. В выписке будут указаны объекты и участники такого строительства.

Имея намерение заключить договор долевого участия, Вам стоит узнать у застройщика, проходила ли в Росрегистрации регистрация первого договора долевого участия. Это также можно увидеть в Выписке из ЕГРП на земельный участок, на котором ведется строительство.

Если регистрация не проходила, у экспертов Росрегистрации могут возникнуть вопросы по документам застройщика и Ваше дело может быть приостановлено с отложением сроков регистрации до устранения недостатков – это может отразиться на необходимости отстаивать по нескольку раз в очередях, тратить свое время и нервы. Поэтому настоятельно рекомендуем Вам выяснить, регистрировались ли уже договоры по данному дому.

Регистрация всех договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, то есть при заключении договора необходимо обговорить с застройщиком порядок подачи заявлений в Росрегистрацию.

Основным документом, подтверждающим Ваше право как участника долевого строительства, является соответствующий договор, содержание которого до его подписания следует внимательно проверить.

В частности, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – это означает, что в договоре должен быть указан, в том числе адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке.

План объекта (квартиры), подлежащего передаче Вам по окончании строительства, рекомендуем составлять как приложение к договору долевого участия, с подписанием его обеими сторонами договора.

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Количество подлинных экземпляров договоров должно быть не менее двух (один – для Росрегистрации, второй – для Вас).

Важной новацией, введенной Законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, является проектная декларация.

Застройщик вправе заключать с первым участником долевого строительства договор только после опубликования и (или) размещения проектной декларации и не ранее чем через 14 дней с момента ее размещения.

Вам следует узнать, каким образом последняя была размещена, ознакомиться с ней. Данный документ должен содержать: информацию о застройщике, и информацию о проекте строительства.

Вместе с заявлением о государственной регистрации в Росрегистрацию предъявляется документ об уплате государственной пошлины.

Если договор участия в долевом строительстве заключается лицом, состоящим в зарегистрированном браке, в соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если участником долевого строительства является несовершеннолетний до 14 лет, от его имени должен выступать его законный представитель – родитель, усыновитель, опекун (ст.28 Гражданского кодекса РФ). Договор в данном случае подписывается только законным представителем с указанием на то, что он действует за ребенка.

Несовершеннолетний же, достигший 14-летнего возраста, сделки заключает самостоятельно, но с согласия законного представителя – родителя, усыновителя, попечителя. Договор в данном случае подписывается самим несовершеннолетним, а также законным представителем.

Защита по договорам инвестирования (долевого участия). Долевое участие в строительстве

www.restat.ru

Смотрите еще:

  • Проникновение уголовный кодекс статья Уголовный кодекс РФ c комментариями Комментарий к статье 139 1. В соответствии со ст. 25 Конституции Российской Федерации никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в […]
  • Основание исчисляемого трудового стажа код Форма СЗВ-4-1. Индивидуальные сведения Форма СЗВ-4-1 «Индивидуальные сведения о страховом стаже и начисленных страховых взносах на обязательное пенсионное страхование застрахованного лица» формировалась в […]
  • Закон о стикерах Автомобили Закон и право Пешеходов подсветят штрафами Депутаты поддержали штрафы за отсутствие светоотражающих стикеров на несовершеннолетних пешеходах За отсутствие на одежде ребенка светоотражающего […]
Закладка Постоянная ссылка.

Обсуждение закрыто.