Дом и земля меньше трех лет в собственности

Форум портала БН.ру — Бюллетень Недвижимости

налог с продажи зем.участка и жилого дома

  • Нравится
  • Елена Валерьевна Лукьянченко 05 сен 2013

    Ппродаем дом с зем.участком за 4 млн.руб. Дом был ранее приобретен в собственность более 3-х лет назад. С покупкой дома зем.участок был приобретен с правом пользования. Позже выкупили его у Администрации т.о. зарегистрировали право собственности в 2011 году, т.е.менее 3-х лет. Хотим продав дом с зем.участком приобрести другой зем.участок с жил.домом на сумму 2 млн.руб. Вопрос: как можно выйти достойно из ситуации, чтоб избежать оплаты налога на землю? При том, что продавец дома с участком неработающий пенсионер.
    Хотели сделать в дог.купли-продажи разбивку по суммам. Ообща цена продажи объекта недвижимости — 4 млн.руб, из которых стоимость жилого дома — 3500 тыс.руб., зем.участок — 500 т.р. Засомневались. Вдруг налог исчислят не из разбивки сумм, а с общей цены 4 млн.руб., разделив эту сумму равными долями между зем.участком и жилым домом по 2 млн.руб на каждый и т.о. т.к. земля меньше 3-х лет, то налог на землю начислят с 1,5 млн.руб.
    Кто-то говорит, что нам вообще грозит налог с 3 млн.руб. от общей суммы 4 млн.руб. за минусом необлагаемой базы в 1 млн.руб.
    Потом решили выйти из ситуации и продав дом с зем.участком за 4 млн.руб. купить квартиру за эти же 4 млн.руб., но нам пояснили, что т.к. продавец неработающий пенсионер то взаимозачет сделать не удасться. Неужели нет выхода?

    Екатерина 06 сен 2013

    Елена Валерьевна Лукьянченко (05 Сентябрь 2013 — 21:12) писал:

    Здравствуйте.
    Помогите пожалуйста разобраться с налогообложением зем.участка и жилого дома.

    Ппродаем дом с зем.участком за 4 млн.руб. Дом был ранее приобретен в собственность более 3-х лет назад. С покупкой дома зем.участок был приобретен с правом пользования. Позже выкупили его у Администрации т.о. зарегистрировали право собственности в 2011 году, т.е.менее 3-х лет. Хотим продав дом с зем.участком приобрести другой зем.участок с жил.домом на сумму 2 млн.руб. Вопрос: как можно выйти достойно из ситуации, чтоб избежать оплаты налога на землю? При том, что продавец дома с участком неработающий пенсионер.
    Хотели сделать в дог.купли-продажи разбивку по суммам. Ообща цена продажи объекта недвижимости — 4 млн.руб, из которых стоимость жилого дома — 3500 тыс.руб., зем.участок — 500 т.р. Засомневались. Вдруг налог исчислят не из разбивки сумм, а с общей цены 4 млн.руб., разделив эту сумму равными долями между зем.участком и жилым домом по 2 млн.руб на каждый и т.о. т.к. земля меньше 3-х лет, то налог на землю начислят с 1,5 млн.руб.
    Кто-то говорит, что нам вообще грозит налог с 3 млн.руб. от общей суммы 4 млн.руб. за минусом необлагаемой базы в 1 млн.руб.
    Потом решили выйти из ситуации и продав дом с зем.участком за 4 млн.руб. купить квартиру за эти же 4 млн.руб., но нам пояснили, что т.к. продавец неработающий пенсионер то взаимозачет сделать не удасться. Неужели нет выхода?

    Если Вы сделаете разбивку по стоимости, как написали выше, то налог будет рассчитываться отдельно. Дом в собственности более 3-х лет, значит продавец получает налоговый вычет с продажи равный стоимости дома. Земельный участок рассматривается для налогообложения как отдельный объект, значит при стоимости 500 т.р. при продаже налог не платится, т.к. применяется наловоый вычет 1 млн. рублей.

    По второму варианту. Рассмотрим его теоретически, потому что Вам достаточно указать отдельно стоимость дома и земли.
    Предположим, что Вы продали недвижимость. которая была в собственности менее 3-х лет, за 4 млн. и в этом же налоговом периоде купили другую недвижимость за 4 млн.
    Налоговый вычет с покупки составит 13% от 4 млн. минус 1 млн, т.е. 390 тыс. р. Предположим, что продавец пенсионер, но ранее не использовал право на налоговый вычет. Он может уменьшить свою налогооблагаемую базу на 2 млн., т.к. это максимальный размер налогового вычета с покупки, т.е. уменьшить налог на 13% от 2 млн = 260 т.р. Таким образом он должен будет заплатить 390-260= 130 т.р.
    Если он продаст недвижимость на 3 млн, то выйдет в 0, т.е. налог платить не придется.
    Относительно того, что пенсионер не работает и не имеет дохода. В приведенном примере его доход составляет 4 млн, которые облагаются налогом по ставке 13%, соответственно он может применить налоговый вычет к этому доходу.

    • Не нравится

    Ар Деко 07 сен 2013

    Екатерина (06 Сентябрь 2013 — 21:58) писал:

    forum.bn.ru

    Налог 13% при продаже жилья полученного в наследство

    Помогите пожалуйста. Сейчас получаю в наследство дом, планирую продать его за 1 млн 200 т.р. и в последующем взяв ипотечный кредит купить двухкомнатную квартиру за 2 млн 500 т.р. В этой связи вопрос:

    1) нужно ли будет мне платить налог 13% от дома который я получаю по наследству и продаю за 1 млн.200 т.р. Покупку и продажу планирую осуществить в этот календарный год. Если мне придется платить 13 %, говорят можно снизить сумму при продаже, однако я не знаю как это делается?

    2) говорят один раз в жизни можно вернуть 13% при покупке квартиры. Могу ли я в дальнейшем при приобретении квартиры в ипотеку вернуть 13 % ?

    Заранее покорно благодарен!

    1) Нужно будет заплатить налог 13% с суммы, превышающей 1млн р., т.е. налог составит 26тр. ст. 220 НК РФ.
    1.1) Можно занизить стоимость в Договоре купле-продажи, указав 1млн р., вот только это ст. 198 УК РФ.
    Не думаю, что ради 26тр стоит сознательно идти на такой риск.
    2) Можно. Налоговый вычет 2млн. Всё та же ст. 220 НК РФ.
    2.1) Советую воспользоваться вычетом единовременно.
    Есть вариант написать заявление по месту работы. В данном случае Вы не будете платить НДФЛ 13% на сумму вычета. Иногда это удобно, но помните, что если Вы поменяете место работы, то это право потеряете, т.к. оно уже было использовано.

    P.S. Так называемый возврат подоходного налога возможен только в том случае, если Вы являетесь налогоплательщиком, причем размер отчислений должен быть достаточно большим, чтобы его же и вернуть себе. На то он и ВОЗВРАТ, а не халява.

    Хотелось бы сказать, что раньше (около 3 лет назад) можно было «включить дурака» и попытаться получить возврат подоходного налога несколько раз.
    Это было связано с несовершенством IT-систем в гос. органах.
    Иными словами, если Вы воспользовались этим правом в одном субъекте РФ, то это право можно было попытаться реализовать повторно в другом субъекте РФ.
    Безусловно, это противоречит Закону. В то же время, это не наказуемо.
    Поэтому, решать Вам.
    Хотя, как видно из вопроса, Вы будете реализовывать это право впервые.
    Удачи!

    Все просто. Ст. 220 НК РФ. У Вас налог возникнет с продажи дома 13% с суммы превышающей один миллион, т.е. с 200 000р. После покупки квартиры можно вернуть 13% от ее стоимости, но не более, чем с двух миллионов. Также Вы сможете вернуть 13% с суммы уплаченных по кредиту процентов, но не более, чем с трех миллионов.
    Но не надо думать, что можно получить все эти деньги сразу. Возврат осуществляется путем возврата уплаченного Вами НДФЛ за тот год, в котором купили квартиру, а если этого года недостаточно для полной выплаты, то в последующие года по той же схеме, пока не выберете всю полагающуюся Вам сумму.

    Здравствуйте, Нур! Ваша ситуация регламентируется ст. 220 НК РФ:
    При определении размера налоговой базы. налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
    1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей;
    Т.о., поскольку дом в Вашей собственности меньше 3-х лет, то при продаже у Вас возникает обязанность по уплате налога с суммы превышающей 1 млн. руб., т.е. с 200 тыс. руб. Вы должны будете заплатить налог в размере 13%.
    При приобретении другой площади Вы имеете право на налоговый вычет в размере 2 млн. руб., при условии, что Вы не использовали его ранее, т.е. на компенсацию налога в размере 260 тыс. руб.
    В итоге, Вы не должны будете уплатить налог, а государство еще должно будет вернуть Вам НДФЛ с 1,8 млн. руб., но нужно будет подать правильно заполненную налоговую декларацию.

    Владимир, спасибо! Скажите пожалуйста, как мне сейчас быть: продать дом, купить квартиру, потом только идти в налоговую. Не попросят ли во время продажи дома предоставить справку об уплате налога? и последнее: что значит правильно заполненная декларация? есть какие-то определенные пункты в которых нужно что-то указать?

    Нет, при продаже справку об уплате налога никто спрашивать не станет. Правильно заполненная налоговая декларация — нужно правильно указать по какой сделке какой именно вычет Вы используете и приложить соответствующие документы, чтобы налоговики это приняли.

    Налоги. Дом в собственности менее 3х лет, а участок в собственность более 3х лет

    Ольга, у Вас хороший расклад и налоги можно свести к нулю без всяких расходных документов на постройку дома, но это только если Вы, действительно, зарегистрировали дом ДО 2016 года. Для этого при составлении договора купли-продажи надо будет четко и понятно указать в договоре, что дом вы продаете за 1миллион, а участок за 4 миллиона. По участку, который более трех лет, у Вас налога не будет при любой сумме продажи, а по дому, проданному за миллион. Вы примените налоговый вычет и налоговая база будет ноль. Декларацию, правда, все равно придется подать в налоговую. Вот такой мой бесплатный совет сэкономит Вам пол-миллиона налогов, которые Вы себе насчитали)))

    Геннадий, в Вашем расчете, так же, как и в Ольгином, закралась ошибочка: если не вычитать расходы, то один миллион вычет будет все-таки на стоимость дома, а стоимость продажи участка, если ее указать отдельно, налогом не облагается, т.к. он более трех лет. Потому-то и можно перераспределить цены объектов так, как я написала выше.

    Спасибо Вам, за совет, я над этим тоже думала , но пойдет ли на такое покупатель? Мне кажется отпугнет многих.

    А покупателю-то какая разница? Обычно покупатели боятся занижения общей цены договора, т.к., в случае расторжения или признаия недействительным договора, продавец по закону обязан им вернуть полученные деньги, которых по документам будет меньше, чем было на самом деле. Но дом и земля нераздельны, а потому в указанном случае возврату будут подлежать все деньги, которые были получены. и единственный минус для покупателя будет заключаться в том, что купив этот дом уже в 2016 году и всего за миллион, в случае продажи его менее, чем через пять лет, покупатель покупатель не сможет увильнуть от налога, т.к. для объектов, приобретенных после 01.01. 2016 года, теперь другой расчет налога, и он привязан не только к цене договора, но и к кадастровой стоимости. Но вряд ли покупатель об этом знает и вряд ли он дом продавать собирается.

    Ну в общем, если не хотите оптимизировать, то налог там все равно не с 4х миллионов, а с цены дома, уменьшенной на миллион. С участка налога нет.

    Проверено ЦИАН

    В предельном случае Вы сможете избежать налога вовсе, если сможете документально подтвердить затраты на строительство дома в требуемой сумме. Идеальный вариант — договор подряда с какой-нибудь фирмой на нужную сумму. Как минимум, надо в договоре купли-продажи существенную долю «загнать» в участок, который в собственности более 3-х лет, и доходы от продажи которого налогом не облагаются. Если документов, подтверждающих затраты на строительство дома нет или они на сумму, меньшую 1 млн. руб, налоговый вычет за 2 объекта будет 1 млн. руб, как Вы указали в своем расчете.

    Ирина Владимировна, конечно, вычет 1 млн. за дом. Но я по-прежнему не рекомендовал бы Ольге доводить налог до нуля, и оценивать дом в 1 млн. руб.,поскольку такая «оптимизация» шита белыми нитками. По-прежнему рекомендую большую долю «загнать» в участок, и какой-то налог с 5 000 000 руб. заплатить, хотя бы тысяч 10.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    По сути и в большинстве случаев для покупателя не имеет значения какой объект сколько стоит. Главное, что он получает в этой ситуации — это полную стоимость сделки и никаких рисков связанных с обратным.
    В словах Геннадия истина есть, но на мой взгляд даже в минимальной уплате налога нет никакого смысла. Поскольку право собственности зарегистрировано до изменений в налоговом законодательстве (до 01.01.2016). доказать факт сокрытия реального положения дел просто невозможно. Кроме того, свободу договора никто не отменял, Вы вправе определять цену на свое имущество только исходя из собственных соображений. По сути, в этом даже нет ничего плохого. Любой бизнес ВСЕГДА стремиться оптимизировать налоги, это стандартная и общепринятая практика. Заметьте, даже термин какой используется: не минимизировать, а оптимизировать. Минимизация — это нарушение закона, оптимизация — это Ваше право.

    www.cian.ru

    Налог с продажи дома с землей (в собственности менее 3-х лет)

    Опции темы
    Поиск по теме

    Доброго времени, форумчане!
    Суть вопроса:
    В феврале купил землю за 600 тыс. Построил дом, оформил собственность по декларации (дачная амнистия).
    Сейчас выставил на продажу. И тут вопрос по налогам.
    Если я в ДКП укажу стоимость земли 600, а дома 1 млн. Как будет рассчитываться налог?
    По идее:
    Земля = Доход- расход = 0
    Дом: Доход — 1 млн = 0.
    Т.е могут ли оба вычета применяться к разным объектам, но в 1 ДКП?

    Надеюсь мысль выразил ясно.

    п.с. налогов хочу заплатить, но не более 60 тыс.

    Расходы на дом получились не более 400, так что в сумме тот же 1 млн, да и чеки не все сохранил. Правильно ли понял, что налоговая считает так: Земля + дом — 1 млн (или 600) = доход * 0,13

    Расходы на дом получились не более 400, так что в сумме тот же 1 млн, да и чеки не все сохранил. Правильно ли понял, что налоговая считает так: Земля + дом — 1 млн (или 600) = доход * 0,13

    Если все делать самому, то за 400 тыс можно построить вот такой сарайчик 6*9 (теплый зимний дом):

    А что касается темы вопроса, то единого мнения не получилось (на других профильных форумах). На неделе заеду в налоговую и узнаю из первых уст.

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

    Гл. 23 НК РФ
    Ст. 220

    forums.drom.ru

    Как законно продать дом, который построил сам?

    – Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?

    Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

    В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

    Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

    Список документов для совершения сделки купли-продажи:

    • договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
    • паспорта покупателей и продавцов;
    • нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
    • нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
    • госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.
    • Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

      Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ. При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

      Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

      Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже. Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.

      После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

      Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

      При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

      Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

      Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

      Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

      В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

      Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

      Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

      После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

      1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
      2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

      Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

      Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

      Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

      К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

      Текст подготовила Мария Гуреева

      Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

      Не пропустите:

      Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

      www.domofond.ru

      Смотрите еще:

      • Государственные закупки товаров и услуг пособия по безработице Государственные закупки товаров и услуг Задача №19. Расчёт ВВП, ВНП, ЧВП, ЧНП, НД, ЛД, РЛД и др. Даны следующие макроэкономические показатели, млрд. долл.: Задача №25. Расчёт чистого экспорта Чему равна […]
      • Новый закон автомобиле Новый закон автомобиле Владельцам старых машин, которые не желают или не могут пересесть на новые автомобили или просто утилизировать свои старые, в скором времени будет объявлена настоящая война. Планируется […]
      • Изменение рыночного равновесия при введении налога Раздел 1. Исходные основы микроэкономики Тема 3. Регулирование рынка Практическая работа 2 Целью данного практикума является определение последствий государственного регулирования рынка. Задачами практикума […]
    Закладка Постоянная ссылка.

    Обсуждение закрыто.