Риэлтор по опеке

Что такое «тип продажи альтернатива»?

Понятие «альтернатива в продаже квартиры»

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatusдругой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Альтернативная купля-продажа квартиры — единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть «социально незащищенным собственникам»).

Нотариальная форма договора

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть «верхний покупатель» с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько «верхних покупателей» (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или «другие покупатели» (если они покупают квартиру в цепочке).

«Нижние продавцы» только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

«Средние» одновременно и продают, и покупают с вариантами:
— с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;
— высвобождением денег или
— уложиться в деньги от продажи.

Сделки- «паровозы» являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые «пользователи»)

Пользователи — лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. «Пользователи» могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире «внутри семьи» через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.
  • МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

    • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
    • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.
    • Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

      Альтернатива при ПОКУПКЕ

      ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

    • Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных»)
    • или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
    • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
    • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
    • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).
    • МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

    • Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
    • Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
    • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.
    • Важно! Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег

      ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

      Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

      УСЛУГИ РИЭЛТОРА и их стоимость при альтернативной купле-продаже

      Услуги риэлтора состоят из двух частей:

      1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
      2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.
      3. Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги — продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

        www.realtor-pro.ru

        Продажа квартиры с долей у 2 несовершеннолетних детей

        ID: 13386687

        Органы опеки не дают продать квартиру с долей у 2 несовершеннолетних детей

        Говорят что нужно одновременно купить новую квартиру и продать старую, а на новую пойдут деньги со старой. Как быть?

        Делать, как говорят органы опеки, или получать письменный отказ и обжаловать его в судеМожно ещё предложить положить деньги с продажи на счёт н/л, но это всё на усмотрение опеки

        Естественно не дадут, Вы же хотите лишить детей собственности. Если опека не разрешит положить деньги с продажи на счет детей (обычно опека разрешает, если у детей в собственности есть другая недвижимость или в случае переезда в другой регион. А с этого счета Вы сможете снять деньги только с разрешения органов опеки, либо дети по достижению совершеннолетия смогут самостоятельно распоряжаться этими денежными средствами), то только альтернативная сделка: находите покупателя на свою квартиру, берете предоплату (аванс), находите квартиру для покупки, получаете разрешение опеки и проводите сделку, одновременно продаете свою квартиру и покупаете другую. Но для этого Вам, скорее всего, понадобиться помощь специалиста.

        Странно, что ваш риелтор не объяснил как быть. Это же прописная азбука. Если риелтора ещё нет, то можно начать с консультации у риелтора. Если хотите делать без риелтора, начните с консультации в опеке, они подскажут как быть. Тем более опека уже вам сказала, как опека сказала так и действуйте

        Или Вы наделяете детей равнозначной (или большей) долей в новой покупаемой недвижимости (деньги на счет как вариант) или ждете исполнения совершеннолетия деток.

        zhukovsky.cian.ru

        Сделки с участием несовершеннолетних лиц. Органы опеки и попечительства. Помощь риэлторам

        Риэлторские сделки с участием несовершеннолетних лиц довольно частое явление в работе риэлторов. Участие Органов опеки и попечительства (ООиП) в таких сделках обязательно.

        В таких случаях, когда дети являются собственниками объекта недвижимости или долей в объекте недвижимости, риэлторам прибавляется работа. Без Постановления местной Администрации невозможна ни одна сделка по продаже собственности несовершеннолетних лиц. Подготовкой такого Постановления или Отказа от выдачи разрешения на продажу собственности ребенка занимаются Органы опеки и попечительства. Задача риэлторов – организация самого процесса получения Постановления Администрации.

        Гражданский Кодекс РФ определил, что дети делятся на малолетних , то есть до 14 лет и несовершеннолетних, то есть от 14 до 18 лет.

        За малолетних детей до 14 лет должны расписываться и совершать юридические действия по продаже недвижимости их родители, усыновители или опекуны, так как именно они являются их законными представителями.

        Органы опеки и попечительства призваны наблюдать за соблюдением имущественных прав и интересов детей. Эта структура создана при органах местного самоуправления. В своей деятельности ООиП руководствуются гражданским, семейным кодексами, а основным законом является закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ в последней редакции. Органы опеки и попечительства стоят на страже охраны имущества детей, чтобы в результате сделок по продаже недвижимости ребенок не лишился своей законной доли или чтобы не ухудшились жилищные и бытовые условия для ребенка.

        Алгоритм действий риэлтора такой:

      4. Подготовить перечень документов по списку (список взять в МФЦ или в Органах опеки по месту жительства)
      5. Организовать подачу документов в приемный день вместе с клиентами-родителями, так как по доверенности риэлторов не очень привечают в этих кабинетах
      6. Сроки рассмотрения документов 30 дней
      7. Получение Постановления или Отказа

      Какие принципиальные моменты рассматривает комиссия:

    • Взамен продаваемых метров ребенок должен получить другую собственность
    • Что ребенок получает взамен продаваемой жилой площади? Площадь должна быть равной или большей
    • Новое жилье должно быть качественным, с коммунальными удобствами
    • Местоположение нового жилья должно быть не хуже старого, должна быть инфраструктура ( поликлиника, магазины, школа, детсад)
    • Бывают случаи, когда приобретение встречного жилья одновременно с продажей старого невозможно по разным причинам, в таких исключительных случаях комиссия может рассмотреть вопрос перечисления денежных средств на лицевой счет ребенка до его совершеннолетия, этот вопрос будет решаться на заседании специальной комиссии.

      Если в результате сделки купли-продажи жилья ребенок будет уменьшать свою площадь или ухудшать бытовые условия, то наверняка будет получен отказ от Органов Опеки, а без Постановления продажа недвижимости с собственником несовершеннолетним невозможна в принципе.

      Нужно констатировать факт, что решения комиссии бывают очень субъективны, формальны. Если родители не согласны с Отказом ООиП, они имеют право обжаловать это Решение, подав жалобу главе Администрации или подать иск в суд, можно также написать письмо омбудсмену по защите прав ребенка по конкретному региону.

      Органы опеки и попечительства не контролируют сделки купли-продажи жилья, если ребенок там не является владельцем, а просто прописан. В этом случае, риэлторы должны контролировать перепрописку ребенка по новому месту жительства, это принципиальный момент, касающийся чистоты сделки. В случае. Если ребенок просто прописан, но находится под опекой или попечительством Органов опеки (сирота или неблагополучная семья), то получить Разрешение ООиП обязательно нужно.

      Органы опеки обязаны также отслеживать родственные сделки, в которых могут нарушаться права ребенка, кроме сделок, которые совершаются на выгодных для ребенка условиях. ( ст.37,п.3. ГК РФ), например, родственник может подарить долю ребенку.

      Ребенок может получить собственность на основании приватизации, купли-продажи, дарения, наследования.

      Каждый ребенок автоматически включается в приватизацию, если он прописан в квартире, даже если его выпишут, пытаясь исключить из приватизации, он все равно будет включен в приватизацию. Сотрудники агентства по приватизации увидят это из архивной справки по форме 9 или Выписке из домовой книги. Ребенок может один участвовать в приватизации, если родители потеряли это право, и стать 100%собственником квартиры. Дети до 18 лет имеют право участвовать в приватизации дважды, один раз до 18 лет и один раз после.

      realtshcool.ru

      ID: 15446243

      Здравствуйте. У продавцов квартиры взята опека над ребенком. Этот ребенок проживает с ними в продаваемой квартире, но не зарегистрирован там. Нужны ли в этом случае какие-нибудь документы от органов опеки?

      Если у ребёнка нет доли в этой квартире, то разрешение на продажу не требуется, но Вы обязаны уведомить опеку о новом месте проживания ребёнка и опека обязательно придёт с проверкой и посмотрит в каких условиях проживает ребёнок на новом месте и если условия не будут соответствовать стандартам или они существенно хуже тех условий, когда Вам давали разрешение на опеку над ребёнком, то ребёнка могут забрать обратно. Имейте в виду, что когда Вам разрешили взять обязательства по воспитанию ребёнка — учитывали, что у Вас есть собственность. Если вы продадите квартиру и не купите взамен, то могут заново всё пересмотреть.

      опека проходится в том случае, если ребенок является собственником — всей квартиры или (гораздо чаще) дольки. прописка и проживание ребенка — тоже важный момент, но к опеке он отношения не имеет

      Не риэлтор, Вы не правы. Ребенок под опекой- исключение, выписать его можно только с разрешения опеки

      я так понял что речь идет о том, что продавцы прошли опеку, а топикстартер интересуется, нужны ли дополнительные документы, нет?

      Опекаемый ребенок по закону должен проживать вместе с опекуном. Поэтому продажа жилого помещения, в котором проживает опекун требует получения разрешения ООП.
      Кроме того, есть п.4 ст.292 ГК РФ : » Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».

      И Надежда права, несмотря на то, что ребенок там не прописан.
      При этом, я не отрицаю, что сделку в этом конкретном случае можно будет провести без такого разрешения , если росреестру неизвестно о том, что продавец явл. опекуном, но такая сделка оспорима.

      Карина Высоцкая, если Вы, представляя интересы покупателя на такой сделке, одним лишь мановением своего ума разделите ситуацию на «два разных вопроса» и проведете сделку без разрешения органов опеки, то я ни де-юре, ни де-факто не завидую Вашему клиенту:-))

      Ребёнок не является собственником и не зарегистрирован в данной квартире. Какая опека? У кого спрашивать разрешение, если де-юре ребёнок никак не связан с данной квартирой.
      А если он там живёт, опека осведомлена и её всё устраивает, то это вопрос к опеке. Почему у ребёнка нет регистрации по месту жительства, а если есть, то где она? Имеем дело с двумя разными вопросами: ребёнок со своими опекунами и квартира в собственности опекуна без связи с ребёнком.

      Опека не может остановить сделку, по логике вещей. Но она может забрать ребенка, если сильно обидится на наплевательское отношение к ее интересам и обязанностям, со стороны опекуна-продавца. Так что, лучше уладить с ней этот вопрос.

      Участник программы «‎Работаю честно»

      Интересы клиента превыше всего, но до фанатизма доходить не нужно.
      Такая история, посудите сами. Человек имеет несколько квартир, пару дач, яхта и ещё много чего. Он усыновил ребёнка, который живёт в одной из многочисленных квартир, но не зарегистрирован там, а в другом месте, предположим у него в другом месте постоянная регистрация, а здесь временная. Человек решил продать именно эту квартиру, где живёт ребёнок без постоянной регистрации в ней. У кого он должен что-либо спрашивать? У опеки. Понимаю, что убедить специалиста с таким стажем нереально, но я попробовала хотя бы ))).

      Карина, ну нельзя же сделки делать, опираясь на «понятия» и игнорируя закон.
      И интересы клиента здесь не единственный аргумент.
      А если у опекуна нет яхт и квартира единственная, и ребенок прописан в муниципальной 10 метровой комнатенке в вонючей коммуналке вместе с лишенной родительских прав наркоманкой матерью-одиночкой .
      Законы-то писались для защиты прав детей именно в таких ситуациях, а те, кто с яхтами, — они вынуждены тоже им подчиняться.

      Карина, Вы абсолютно правы. Никто в такой ситуации ничего у опеки спрашивать не должен. И покупателю это не грозит вообще ничем. Ребенок к этой квартире отношения не имеет.

      «понятия». Сегодня нормально себя чувствуете? Без всяких если, был задал конкретный вопрос, а вы решили показать свой многолетний опыт и не попали в этот раз.
      Не переживайте, такое бывает даже с профи. Всё равно — Вы одна из лучших! ))). Удачи!

      «ребенок прописан в муниципальной 10 метровой комнатенке»
      В вопросе сказано, что ребёнок не прописан. Я к этому, а яхты для красоты вопроса ))

      Может быть я не смогла изменить Ваше мнение потому, что Вы не знаете, что для закона первично именно понятие «место жительства», а не «место прописки»?

      И что это меняет? Всё равно — «Никто в такой ситуации ничего у опеки спрашивать не должен».
      Последнее предложение — цитата Ирины Старчиковой. Всем спасибо, пока!

      Данная сделка требует согласования с опекой. Ирина Владимировна абсолютно права. В противном случае сделка может быть признана недействительной поскольку не соответствует требованиям действующего законодательства. Несогласованние вопроса с опекой не повлечёт приостановку регистрации, но для целей соблюдения интересов всех сторон делать нужно так, как говорит закон.

      данная сделка не требует согласования с опекой.
      опека должна заботиться о ребёнке, не позволять ухудшать условия проживания ребёнка, следить за передвижением ребенка.
      опекун не обязан просить разрешения на продажу своей частной/личной собственности.
      опека не может посягать или ставить запреты или давать разрешение на продажу чужой собственности, той которая не имеет никакой связи к этому ребенку.

      Все те, кто не знает про норму ГК РФ упомянутую Ириной Владимировной. имейте ввиду, что появилась она благодаря самой значимой по силе судебной практике — вопрос рассматривал ВС РФ.

      Даниил, ну не должен собственник ничего спрашивать , продавая квартиру, которая находится в его собственности. И в которой у ребенка нет НИЧЕГО. Ни доли, ни прописки. В самом плохом случае , если опека узнает, то будет решать вопрос о местожительстве ребенка. Для покупателя никаких последствий не будет. Кто и на каком основании будет оспаривать сделку?

      Ладно, давайте поговорим! Отрывок из п.4 ст.292 ГК РФ — «если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.»
      Почему вы заведомо решили, что затронуты права и интересы опекаемого? В вопросе этого не видно. И вообще не понятно, почему ребенок там живет, а регистрации по месту жительства не имеет. Это допустимо, может он в другой квартире зарегистрирован. Надо понять, где он зарегистрирован постоянно. Опека должна за этим следить или нет?
      Вся ваша позиция строится на этом одном предложении, просто у нас во всех законах, если есть «А», обязательно можно найти кардинально противоположное «Б». Если хорошо копать можно доказать что белый цвет вовсе и не белый по закону, а чёрный. К сожалению, у нас такие законы, отсюда и такие споры постоянные. Нет такого, что если решили законом, что это «А» — значит это «А» и никак иначе. Если это белое — значит это белое! Везде двойные стандарты.

      После некоторых глупых выпадов отвечать была не намерена, но Даниил отбыл в отпуск. Итак: Ст. 20 ГК РФ п.2. «Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.» Таким образом, у ребенка в этой квартире есть право пользования — есть ПО ЗАКОНУ, поскольку там живет его опекун, так же точно, как НЕЗАВИСИМО ОТ ПРОПИСКИ, такое же право есть у обычных детей в отношении места жительства их родителей — именно поэтому несовершеннолетних детей прописывают к любому из родителей без согласия кого бы то ни было и даже собственника жилого помещения не спрашивают. Указанной статьей приравнены к несовершеннолетним и опекаемые, причем независимо от возраста. Но, в силу положений закона об опеке и попечительстве, опекун подотчетен органам опеки в своих действиях намного больше родителей. Вот это самое право пользования жилым помещением опекуна и есть в данном случае охраняемое законом право опекаемого. Опекунство никому не навязывается. Человек добровольно обременяет себя обязанностями опекуна, в том числе и отчетностью за все свои действия в отношении опекаемого. Переезд опекаемого на новое место жительства — это одно из таких подотчетных действий, а продажа квартиры опекуна, естественно, влечет за собой этот переезд, т.е. опекаемый утратит свое право пользования этим жилым помещением. В законах нет противоречий. Но людям, которые не учились этому специально, бывает сложно понять их истинный смысл.

      Проверено ЦИАН

      Да таких ситуаций миллион и то, что разрешение опеки не берут, не значит, что это соответсвует закону. Приватизация без включения проживающего с одним из родителей малолетнего, зарегистрированного по иному адресу, например, нарушение также вытекает из приведённой И.В. нормы — ст. 20 ГК РФ, отчуждение квартиры опекуна влечёт прекращение имущественного права подопечного — права пользования, значит необходимо разрешение органа опеки.

      не надо обижаться самой и оскорблять других — глупых выпадов не было, вам девушки всё по делу написали и я не пытаюсь умничать, просто тема интересная — решил немного поговорить с профессионалами, не каждый день же такое возможно ))))). умеете закидывать красивыми словами и шапками, но в этот раз не прокатит — стоп! теперь по порядку отвечаю вам уважаемая.
      1. с чего вы взяли, что в этой квартире живёт опекун? может он живёт в другой квартире, мы так и не выяснили где все эти люди живут, может ребенок с продаваемой квартиры ходит в школу или в кружок спортивный, а живёт со своим опекуном в другой квартире или вовсе за городом, о нескольких квартирах вам пыталась карина достучаться, но вы почему-то решили, что «ребенок прописан в муниципальной 10 метровой комнатенке», подвели черту под этим лозунгом и именно вокруг этого предложения строите всю свою линию и гнёте её до конца.
      вы пишите: «Переезд опекаемого на новое место жительства — это одно из таких подотчетных действий». правильно. А кто с этим спорит? обязан отчитаться, более того — обязан пригласить и показать новое место жительство опекаемого. если не пригласит — опека обязана сама в гости придти без приглашения и проверить новые условия жизни. как вы не поймёте, опекун не обязан просить разрешение на продажу своей собственности личной, но он обязан предоставить жильё и согласовать условия проживания своего опекаемого перед опекой/государством. ему государство не даст разрешение на опеку если он не пройдёт определённую процедуру, а если пройдя эту процедуру — решит обмануть государство, то это право у него легко обратно забирается. например, если продаст последнее жильё и вместе с опекаемым останется на улице, то узнав об этом опека вернёт ребенка в детдом или в другую семью.

      ivanovo.cian.ru

      «Черные» риелторы: страхи и реальность. Инструкция по безопасности

      Потеря жилья в России – это социальная смерть или тяжелая социальная травма. Как не стать жертвой квартирных мошенников, рассказывает эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

      Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, владелец компании Prime Quality Фото: facebook.com

      Вывезли в глухой поселок

      «Осенью 2011 года «чёрные» риелторы лишили моего брата, Михаила Колчина, единственного жилья – квартиры в Москве. Мой брат инвалид, страдает психическим заболеванием. Мошенники познакомились с братом на улице, втёрлись к нему в доверие, устроили его «работать» в свой продуктовый магазин «директором». Сидя в «директорском» кресле, он послушно и безропотно подписывал разные бумаги, которые ему приносили. Брат передал им все свои документы, в том числе и на квартиру», – так о рассказывает свою историю потери москвичка Ирина.

      Мошенники состряпали договор купли-продажи квартиры и расписку о получении денег, которых никто, естественно, не получал.

      «Через две недели брата, полураздетого, в домашних тапках, вывезли в глухой посёлок Степанцево Владимирской области и поместили в заброшенную квартиру, где держали почти два месяца взаперти, спаивая и обрекая на неминуемую гибель, – говорит Ирина. – Также в эту квартиру привезли ещё двух таких же обманутых мошенниками москвичей. После пропажи брата мы подали заявление в полицию о его розыске. Когда с помощью полиции мы разыскали Михаила, оказалось, что он уже не является собственником московской квартиры».

      Правоохранительные органы возбудили уголовное дело, которое сейчас приостановлено. Договор купли-продажи квартиры признать недействительным не удалось. Михаил уже четыре года как бомж.

      Жертвами «чёрных риелторов», как правило, становятся социально уязвимые люди (психически больные, одинокие престарелые, или страдающие алкоголизмом). Одинокому человеку, не имеющему связей и больших денег,в гражданском суде доказать свою правоту и вернуть недвижимость чрезвычайно сложно.

      А вот другая история. «Мою сестру Малыгину Веронику – психически нездорового человека с наркотической зависимостью обманом вынудили подписать договор дарения доли в нашей общей квартире. Мне, моим родителям и маленьким детям, угрожают черные риелторы, вынуждают продать свою долю. Мы честно пытались бороться законным путем, подавали иски в суд, заявления в МВД. Суд безосновательно отказывает нам в психиатрической экспертизе, МВД не возбудило дело против мошеннических действий», – пишет автор петиции на Change.org, Ксения Малыгина.

      Ксения отмечает, что ее сестра практически сразу после сделки сообщила об обмане и о нежелании передавать безвозмездно имущество. Но по факту случившегося уголовное дело пока не возбуждено.

      Сергей Вишняков, риелтор, юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, владелец компании Prime Quality подтверждает — такие случаи нередки.

      «Мы как-то занимались продажей квартиры, которой владел алкоголик. Продавала квартиру его сестра. Она поступила очень разумно: мошенники уже один раз пытались завладеть жильем этого человека, и наша клиентка написала заявление в паспортный стол. Она сообщила, что если к ним придут без нее за документами на квартиру, то чтобы ничего посторонним людям не выдавали, и сразу предупредили ее», – рассказывает эксперт.

      Способы обмана незащищенных людей разнообразны. Часто злоупотребляющих алкоголем людей обманывают с помощью фальшивого брака: «Находят одинокого старичка, женят его, спаивают – и «клиент готов». Жена оформляет на себя наследство или дарение».

      Информацию об уязвимых людях в большинстве своем мошенникам «сливают» социальные службы.

      Работники соцслужб могут пользоваться информацией и в своих интересах. Недавний случай: сотрудница социальной службы нашла одинокую женщину и договорилась с ней подписать договор ренты. Соцработникам запрещены такие действия, и когда в организации об этом узнали, ее уволили, но квартиру в итоге она успела получить.

      В мошеннических сделках часто участвуют и нотариусы. Нормальный нотариус не может не заметить, что человек — алкоголик, и что он неадекватен во время фиксации договора или важного документа. Собственно, в фиксации состояния всех участников сделки и состоит суть профессии нотариуса. Следственно, он являются частью неправомерной сделки, ему доплачивают за невнимательность.

      Очень часты мошенничества с квартирами в организованной группе, в которой участвует и нотариус, и ЖЭК, и представители других структур, имеющие доступ к документам. Последнее время участились случаи, когда владелец квартиры и знать не знает, что уже не собственник, а узнает об этом задним числом: за его спиной уже много лет назад все переоформили, а он, оказывается, живет уже давно не в своей квартире.

      ВАЖНО ЗНАТЬ: Многие боятся потери паспорта, предполагая, что им могут воспользоваться квартирные мошенники. По потерянному вами документу преступники, действительно, могут оформить кредит или, к примеру, поручительство по ипотеке. Но для мошеннической сделки с квартирой одного паспорта недостаточно.

      Подружитесь с участковым, чаще навещайте близких

      Что делать, что бы обезопасить себя, своих родственников и свою недвижимость?

      Первое и, возможно, самое правильное – переоформить документы на недвижимость незащищенного человека, страдающего психическими заболеваниями или зависимостями, на адекватного родственника.

      Конечно, если сам хозяин жилья против – тут ничего не сделаешь. Он не лишен дееспособности, лишает дееспособности только суд. А значит, волен распоряжаться собственностью, как захочет, – чем и пользуются мошенники. Если гражданин стоит на учете в ПНД, то и это не означает его недееспособности, напоминает юрист. В особенно сложных случаях близким, возможно, имеет смысл обратиться в суд и лишить своего родственника дееспособности, чтобы обезопасить его от потери недвижимости.

      Попытайтесь блокировать заранее все сделки с недвижимостью, просите об уведомлении.

      Случай, когда у женщины в паспортном столе приняли заявление на «запрет» любых действий с квартирой ее родственника без ее ведома – довольно редкий, отмечает эксперт. Обычно же, если родственники попытаются заранее блокировать любые сделки с недвижимостью социально уязвимого члена семьи, их не послушают. И, в общем, правильно сделают, ибо родственники тоже могут иметь (и имеют) свой интерес, и здравая попытка оградить семейное имущество понятна, но не является правомочной. Но в то же время Сергей Вишняков рекомендует пробовать и этот способ защиты и идти в паспортный стол, объяснять ситуацию, просить не выдавать посторонним никакие документы по квартире вашего родственника и сразу вас извещать. Решение будет на усмотрение работников паспортного стола, но, возможно, вам пойдут навстречу.

      Заберите документы о собственности.

      Если их нет в наличии, для мошенников это уже проблема: придется делать дубликаты. Это все же замедление процесса.

      Чаще навещайте своих родственников.

      Когда мошенники слышат от соседей их «клиента», что к нему приходят друзья, родственники, он не одинок – они обычно отступают.

      Напишите заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без личного участия заявителя.

      Это еще один способ обезопасить себя и близких. В Закон о государственной регистрации прав в 2013 году внесли изменения. Согласно им, собственник жилья или его законный представитель – например, родители, опекуны несовершеннолетних детей или представители тех, кто лишен дееспособности – могут написать заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без его личного участия. То есть если какой-то посторонний человек придет с доверенностью на сделку с квартирой, то без собственника ничего не зарегистрируют. «Попытайтесь обсудить ситуацию с вашим «сложным родственником», пойти с ним в Регистрационную палату и написать это заявление от его имени. Это самый законный и защищающий ход.

      Особые тонкости: на что обратить внимание

      Если вы продаете или покупаете квартиру, вы проходите непростой путь, и на пути встречаете много «неважных мелочей». Скажем, вы оформляете покупку квартиры, а продающая сторона действует по генеральной доверенности. Мелочь? Конечно! Генеральная доверенность это законная форма? Еще какая законная.

      Но тем не менее наш эксперт рекомендует присматриваться к мелочам, которые кажутся совершенно неважными тем, кто не занимается сделками профессионально. Вы можете обезопасить от неприятностей себя, и помочь тем, кого обманывают.

      Нужно проверить действительность доверенности на момент сделки в Реестре отмененных доверенностей при нотариальной палате.

      «Сейчас нередки случаи продажи недвижимости по «генеральной» доверенности. Но вы должны понимать, что может под этим подразумеваться, – поясняет Сергей Вишняков. – Генеральную доверенность нередко делают, если человек не в адеквате (не состоит на учете в диспансерах, но не контролирует себя, не понимает происходящего). Таким образом пытаются скрыть от покупателя состояние собственника. Не так давно у меня был подобный случай в практике: мужчина сообщил, что доверенность на него оформила тетушка, хозяйка квартиры, которая плохо соображает, и поэтому на семейном совете решили, что сделку будет осуществлять племянник. Да, это может быть и совершенно обычный случай, без всякого обмана. Но что может быть в случае мошенничества? Во-первых, это может быть отозванная доверенность, о чем вы не знаете. Скажем, человек сначала написал такую доверенность, квартиру вам продали, а потом вы выясняете, что доверенность была уже недействительна на тот момент.

      ВАЖНО ЗНАТЬ: Бывает так, что мошенники действуют по договоренности: один другому выдал доверенность на квартиру, и потом отозвал ее. Вы покупаете квартиру по доверенности (уже тайно отозванной), но первый мошенник, автор доверенности, затем по суду отзывает квартиру назад. Квартира вернется ему как предыдущему собственнику, а вам, покупателю, деньги – никто не вернет. Да, продавца могут обязать выплачивать сумму покупки квартиры. Но если арестованного капитала нет – могут списывать с зарплаты не год и не два.

      Сейчас наконец-то создан реестр отмененных доверенностей при нотариальной палате, в котором можно и нужно проверить действительность доверенности на момент сделки.

      Надо вытаскивать собственника на сделку.

      Доверенность бывает разная. Есть доверенность на сбор документов. А есть — на продажу недвижимости. И вот этот второй вариант уже должен вызывать вопросы. Надо вытаскивать собственника на сделку . «Мы обычно говорим – а покажите нам собственника. Если его скрывают, то это подозрительно. От такой сделки я предлагаю клиентам отказаться, – говорит Сергей Вишняков. – Если же собственник приезжает – то все в порядке. Недавно у нас был такой случай: пожилая собственница квартиры находилась в США и не могла приехать. По настоянию нашего клиента мы всё-таки оформили сделку. Но все же это мина замедленного действия, не знаешь, когда взорвется».

      Отнеситесь настороженно, если деньги получает не собственник, а третьи лица. Это может быть риелтор по доверенности. Если собственник говорит – нет, я в банк не приду, в ячейку не пойду, от меня придет мой представитель, сразу спрашивайте, почему.

      Получите выписку из ЕГРП.

      «Обычно люди видят свидетельство о собственности на недвижимость – и успокаиваются, – отмечает эксперт. – Имеет смысл получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Вот из нее уже будет ясно, кто на данный момент является собственником, есть ли запрет на сделку с этой квартирой, не наложены ли на нее арест или обременения. Иногда даже сами собственники этого не знают или просто забыли. Это спасет вас от вступления в сделку по проблемной квартире».

      Быстрые перепродажи всегда должны вызывать вопросы.

      Почему человек так спешит расстаться со своей недвижимостью? «Бывает, собственник утверждает, допустим, что жил в Екатеринбурге, купил квартиру в Москве, а потом снова решил, что будет жить в Екатеринбурге и срочно (через месяц) продает московскую квартиру. Это ерунда и почти всегда неправда. У нас была ситуация – квартира, которую мы нашли для клиента, была куплена продавцом менее 5 месяцев назад. Мы начали «копать», почему вдруг новый владелец продает жилье? Кстати, стоит учесть, что самостоятельно такие нюансы не проверить, нужен риэлтер-юрист, – говорит Сергей Вишняков.

      – Оказалось, что на квартиру было завещание. Бывшая собственница жила в Жулебино, а умерла в Царицыно. А собственник (наследник), — даже не родственник. При этом подписи в акте приема-передачи и в договоре купли-продажи были разные. А цена в договоре на квартиру стояла 990 тысяч рублей, хотя реальная цена этой однушки 6 млн рублей. Возможно, предыдущего собственника обманули и не заплатили реальную сумму. По этой квартире мы не стали проводить сделку».

      Вас должен насторожить очень пожилой возраст продавца

      Вас должно насторожить, если собственник относится к группе риска. Риэлтерские риски расширенные – например в «группе риска» очень пожилые продавцы квартир. Человеку за 70 – по какой причине он продает квартиру? Он действительно этого хочет? «Например, утверждения типа «я уезжаю к родственникам в Пермь» или «Мне просто нужны деньги» подозрительны.

      Семья с детьми, которая выписывается «в воздух» или к родственникам

      Это тоже опасный звоночек. За ребенка всегда вступится орган опеки, и его могут вселить в последнее место жительства – то есть уже в вашу квартиру.

      ВАЖНО ЗНАТЬ: Помните также, что у нас уже вступил в действие закон о банкротстве физлиц, и там есть некоторые пункты, на основании которых квартиру у покупателя можно изъять. Если вы купите квартиру у будущего банкрота, а суд решит, что имущество было намеренно выведено из общей конкурсной массы (это одно из объяснений цели быстро получить деньги за квартиру), у вас, у покупателя, отберут квартиру. И вы будете стоять в очереди к этому банкроту за своими деньгами.

      Локальные зоны риска

      Горькая доля. Доля в квартире – это локальная зона риска. Это часто драма, вы становитесь участником драматических событий, делая отдельную квартиру коммунальной.

      История вопроса: При продаже доли люди часто злоупотребляют правом покупки. По закону, продаваемую долю в квартире ее собственник должен предложить сначала сособственнику, владельцу второй доли жилья, а потом уже, при его отказе, продавать сторонним покупателям.

      «Однако проблема в том, что сособственник начинает «выкручивать руки», предлагая продать долю дешевле ее стоимости. В 90 процентах случаев невозможно договориться с сособственником.

      Поэтому в этом случае часто делали договор дарения – о нем не надо извещать соседа или родственника. А потом уже человек, получивший долю в квартире в дар по притворной сделке (подменяя договор купли-продажи договором дарения), начинает выживать вторых собственников», поясняет Сергей Вишняков. Когда дело доходит до момента дарения, то это точка невозврата, считает эксперт.

      Это уже эмоция. Владелец действует по принципу «назло маме отморожу уши». Пусть я получу меньше, но зато «эти» тоже попадут. В результате конфликта обе стороны получают меньше денег и больше проблем, чем если бы договорились продавать квартиру сообща.

      Взамен этого обиженный и разозленный владелец часто находит тех, кто профессионально промышляет покупкой долей и продает им дешевле (обычно не больше половины реальной стоимости доли), но получает хоть какие-то деньги, а не кусок недвижимости, с которым ничего поделать не может.

      ВАЖНО ЗНАТЬ:«Сейчас поменялась ситуация со сделками по долям в квартире, – с 2 июня приняли закон, по которому такие сделки проходят только через нотариуса. Раньше можно было заключить обычный договор в простой письменной форме. Теперь нотариус должен заверять договор отчуждения долей. К сожалению, защитив долевых сособственников, государство «наказало» всех остальных. Теперь даже те собственники долей, кто продают квартиру сообща, вынуждены платить за оформление нотариусу существенно большие деньги и собирать больший комплект документов для сделки».

      Наследство. Сергей Вишняков не советует покупать недвижимость, если она недавно досталась собственнику в наследство, а срок наследства еще не превысил трех лет. Именно в течение трех лет свои права на квартиру могут предъявить неожиданно объявившиеся родственники – дети от другого брака или даже незаконнорожденные, или усыновленные.

      Опасны и квартиры, когда-то приобретенные по договору ренты. «Бывает, уже после смерти такой старушки или старичка, заключившего с кем-то договор ренты, их родственники идут в суд и говорят: покупатель по ренте не выполнял договор. В итоге квартиру могут отобрать».

      «У меня была клиентка, которая очень редко общалась со своим отцом (родители развелись давно и она осталась жить с мамой), а когда решила навестить его, то узнала, что тот умер, и в квартире живут чужие люди. Оказалось, что бабушка клиентки, мать этого мужчины, приняла наследство на себя, заявив, что родственников у него больше нет, а потом продала квартиру органам соцобеспечения. В обмен на свое жилье такие одинокие старики получают от компаний, профессионально занимающихся работой с рентными квартирами и с стариками другую квартиру, и не в собственность, а для проживания. Взамен такая компания обязуется пожизненно содержать пожилого человека. Девушка начала бороться за свою часть наследства и даже выиграла первую судебную инстанцию, но довести дело до конца не успели, бабушка умерла».

      Аренда. В съемном жилье у нас живет больше половины населения. Но мало кто думает о том, чтобы защититься от обмана. «Например, бывает, что собственников у квартиры несколько, а договор по аренде подписывает один. А потом появляются остальные и говорят: а мы против, выметайся.

      ВАЖНО ЗНАТЬ: Это часто делается специально, – рассказывает Сергей Вишняков. – Промышляют этим и пожилые дамы,с которые «вдруг» заявляют, что их жилье сдали без их согласия. Или бывает, что квартиру сдает человек, который там прописан, но собственник не он. И вас тоже могут выселить. И ведь при аренде жилья берут вперед стоимость проживания за первый месяц, залог в размере цены одного месяца, а плюс еще и за работу риелтора. Все эти деньги вы теряете.

      Недавно, рассказывает юрист, для аренды нашлась квартира, у которой было три собственника. «Я попросил каждого подписать договор аренды. И они отказались. Мы не стали снимать для клиента такую квартиру».

      В случае аренды жилья Сергей Вишняков рекомендует смотреть документы о собственности, просить подписать договор всех собственников. Проверять паспорта владельцев жилья, по доверенности не снимать. И желательно, чтобы все это были не копии, а оригиналы. Потому что вам могут показать копию уже устаревшего документа.

      www.miloserdie.ru

      Смотрите еще:

      • Налог на гараж в гск Проблемы строительных участков в ГСК: налоги на гараж в гаражном кооперативе Строительный гаражный кооператив – это потребительская и некоммерческая организация. Создавая его, преследуют часто одну цель – […]
      • Материнский капитал на 2018г ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ О НОВОМ ЗАКОНОПРОЕКТЕ О ПЕНСИЯХ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. 15 марта 2018 Пенсионный фонд напоминает, что с 2018 года программа […]
      • Закон о парашютах Подписан закон об ограничении размеров "золотых парашютов" для топ-менеджеров госкомпаний Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон от 2 апреля 2014 г. № 56-ФЗ "О внесении изменений в Трудовой […]
    Закладка Постоянная ссылка.

    Обсуждение закрыто.